AfA-Rechner für Gebäude
Abschreibung für Immobilien 2026
AfA-Satz: 2,0 %
Baujahr 1925 – 2022 • Nutzungsdauer 50 Jahre
Üblich: 15-30% bei Einfamilienhäusern, 5-15% bei Eigentumswohnungen
📉 Jährliche AfA
Das sind 500,00 € monatlich
📊 Berechnungsdetails
💰 Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42%:
Hinweis: Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
📋 AfA-Sätze für Gebäude im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022✓ | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Neu seit 2023: Für Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3% (Jahressteuergesetz 2022).
ℹ️ Was ist die Gebäude-AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben.
⚠️ Wichtig: Nur der Gebäudewert!
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Nur der reine Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstücksanteil) ist AfA-fähig.
Voraussetzungen für die Gebäude-AfA:
- • Vermietung zur Erzielung von Einkünften
- • Eigentum am Gebäude (bei Mietwohnungen: nur Vermieter)
- • Gebäude muss betriebsbereit sein
- • Keine Selbstnutzung (anteilig bei Teilvermietung)
🔍 So ermitteln Sie den Grundstücksanteil
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung des Kaufpreises:
1. Kaufvertrag
Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung vorgenommen wurde, ist diese maßgeblich.
2. Bodenrichtwert-Methode
Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte abrufen
3. Sachwertverfahren
Gebäudewert aus Normalherstellungskosten + Alterswertminderung ermitteln.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen liegt der Grundstücksanteil oft nur bei 5-15%, bei Einfamilienhäusern typischerweise bei 15-30%.
✨ Sonderabschreibungen (Bonus-AfA)
Neben der linearen AfA gibt es Sonder-Abschreibungsmöglichkeiten:
- •§7b EStG – Mietwohnungsneubau: 5% Sonder-AfA für 4 Jahre bei Bauantrag zwischen 2023-2027 und Baukosten max. 5.200 €/m² (Deckel: 4.000 €/m²)
- •Denkmalschutz-AfA (§7i EStG): Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude (8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7%)
- •Sanierungsgebiet-AfA (§7h EStG): Erhöhte AfA für Modernisierung in Sanierungsgebieten
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes
- •Im Jahr der Anschaffung nur anteilige AfA (ab dem Monat des Kaufs)
- •Bei Verkauf endet die AfA im Monat des Eigentumsübergangs
- •Selbstgenutzte Immobilien: Keine AfA möglich!
- •Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden (keine Wahlfreiheit)
Gebäude-AfA 2026: Alles was Sie wissen müssen
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist für Vermieter eines der wichtigsten Steuer-Instrumente. Mit unserem AfA-Rechner berechnen Sie schnell und einfach Ihre jährliche Gebäude-Abschreibung und die daraus resultierende Steuerersparnis.
Was ist die Gebäude-AfA?
Die Gebäude-Abschreibung nach §7 Abs. 4 EStG ermöglicht es Vermietern, den Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
- Nur der Gebäudewert ist abschreibbar – nicht das Grundstück
- Lineare Abschreibung: Gleichmäßige Verteilung über die Nutzungsdauer
- Pflicht: Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden
- Vermietung erforderlich: Keine AfA bei Selbstnutzung
AfA-Sätze nach Baujahr (2026)
Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes. Seit 2023 gibt es einen neuen, erhöhten Satz für Neubauten:
- Baujahr vor 1925: 2,5% AfA-Satz (40 Jahre Nutzungsdauer)
- Baujahr 1925 – 2022: 2% AfA-Satz (50 Jahre Nutzungsdauer)
- Baujahr ab 2023: 3% AfA-Satz (33,33 Jahre Nutzungsdauer)
Neu seit 2023: Das Jahressteuergesetz 2022 hat den AfA-Satz für Neubauten auf 3% erhöht, um den Wohnungsbau attraktiver zu machen.
Berechnung der Gebäude-AfA
Die jährliche AfA berechnet sich wie folgt:
Jährliche AfA = Gebäudewert × AfA-Satz
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grundstücksanteil (20%): 80.000 €
- Gebäudewert: 320.000 €
- Baujahr 2020 → AfA-Satz: 2%
- Jährliche AfA: 320.000 € × 2% = 6.400 €
Grundstücksanteil richtig ermitteln
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Die Aufteilung des Kaufpreises ist daher entscheidend:
- Kaufvertrag: Wenn eine Aufteilung vereinbart wurde, gilt diese
- Bodenrichtwert: Grundstückswert = Bodenrichtwert × Fläche
- Sachwertverfahren: Gebäudewert aus Herstellungskosten ableiten
- Richtwerte: Eigentumswohnung ca. 5-15%, Einfamilienhaus ca. 15-30%
AfA bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen gelten Besonderheiten:
- Der Miteigentumsanteil am Grundstück ist nicht abschreibbar
- Der Grundstücksanteil liegt typischerweise bei 5-15%
- Das Gebäude wird als Ganzes abgeschrieben, nicht die einzelne Wohnung
- Sondereigentum (z.B. Einbauküche) kann separat abgeschrieben werden
Sonderabschreibung §7b EStG (Mietwohnungsneubau)
Zusätzlich zur linearen AfA gibt es die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau:
- 5% Sonder-AfA für 4 Jahre (zusätzlich zur linearen AfA)
- Bauantrag: Zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021 oder ab 01.01.2023
- Baukostenobergrenze: Max. 5.200 €/m² Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage: Max. 4.000 €/m² Wohnfläche
- Bindung: 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten:
- Vermietung: 8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7% (= 100% in 12 Jahren)
- Eigennutzung: 10 Jahre je 9% (= 90% der Sanierungskosten)
- Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalbehörde
- Gilt nur für: Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis
AfA-Beginn und -Ende
Wichtige Zeitpunkte für die Gebäude-Abschreibung:
- Beginn: Im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung
- Anteilige AfA: Im ersten Jahr nur ab dem Kaufmonat
- Ende: Im Monat des Verkaufs oder der Nutzungsänderung
- Vollständig: Nach Ablauf der Nutzungsdauer
Beispiel: Kauf im August → Im ersten Jahr 5/12 der Jahres-AfA.
Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und damit Ihre Steuerlast:
Steuerersparnis = Jährliche AfA × Grenzsteuersatz
Beispiel: Bei 6.400 € AfA und 42% Grenzsteuersatz sparen Sie 2.688 € Steuern pro Jahr.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich die AfA in Anspruch nehmen?
Ja! Die AfA ist zwingend vorzunehmen. Sie können nicht auf die Abschreibung verzichten, um sie später nachzuholen. Das Finanzamt rechnet die AfA automatisch an – auch wenn Sie sie nicht geltend machen.
Kann ich die AfA bei Selbstnutzung absetzen?
Nein. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es keine AfA. Die Abschreibung setzt Einkünfteerzielungsabsicht voraus, d.h. die Immobilie muss vermietet sein.
Was passiert bei Verkauf mit der AfA?
Die AfA endet im Verkaufsmonat. Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) wird der Veräußerungsgewinn versteuert. Die in Anspruch genommene AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie ermittle ich den Gebäudewert bei einer Erbschaft?
Bei geerbten Immobilien tritt der Erbe in die AfA des Erblassers ein (Fußstapfentheorie). Es wird mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und der verbleibenden Nutzungsdauer weiter abgeschrieben.
Gilt die 3%-AfA auch für gebrauchte Immobilien ab 2023?
Nein! Der erhöhte AfA-Satz von 3% gilt nur für Gebäude, deren Herstellung (Bauantrag) ab dem 01.01.2023 erfolgt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt weiterhin 2% (Baujahr 1925-2022) bzw. 2,5% (vor 1925).