Baufinanzierung-Rechner

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit unserem Baufinanzierung-Rechner berechnen Sie schnell und einfach Ihre monatliche Rate, die Gesamtzinsen und den Tilgungsplan für Ihr Immobiliendarlehen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die Besonderheit: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant.

• Konstante Rate: Gleiche monatliche Belastung für die Laufzeit
• Sich verändernde Anteile: Am Anfang mehr Zinsen, später mehr Tilgung
• Planungssicherheit: Feste Kosten während der Zinsbindung
• Automatischer Tilgungseffekt: Die Tilgung steigt automatisch

So funktioniert die Annuität

Die Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen:

• Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12
• Bei 300.000€, 3,5% Zins, 2% Tilgung = 1.375€ monatlich
• Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung
• Der Tilgungsanteil steigt entsprechend

Aktuelle Bauzinsen 2026

Die Bauzinsen haben sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Aktuell (Stand 2025/2026) liegen die Konditionen bei:

• 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,2 – 3,8% p.a.
• 15 Jahre Zinsbindung: ca. 3,4 – 4,0% p.a.
• 20 Jahre Zinsbindung: ca. 3,6 – 4,2% p.a.
• Volltilger (bis zum Ende): ca. 3,8 – 4,5% p.a.

Tipp: Die individuellen Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital, Objektwert und Beleihungsauslauf ab.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eigenkapital ist der Schlüssel zu günstigen Konditionen:

• Mindestens: Kaufnebenkosten (10-15%) aus eigenen Mitteln
• Ideal: 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital
• Beleihungsauslauf unter 60%: Beste Zinskonditionen
• 100%-Finanzierung möglich: Aber mit Zinsaufschlag

Beispiel: Kaufpreis 400.000€ + 50.000€ Nebenkosten = 450.000€ Gesamtkosten. Mit 90.000€ Eigenkapital (20%) finanzieren Sie 360.000€.

Was ist die Zinsbindung?

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben wird:

• Kurze Zinsbindung (5-10 Jahre): Niedrigere Zinsen, aber Risiko bei Anschlussfinanzierung
• Lange Zinsbindung (15-20 Jahre): Planungssicherheit, aber etwas höhere Zinsen
• Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (6 Monate Frist)
• Volltilger: Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt

Anfängliche Tilgung – wie viel ist sinnvoll?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden:

• 1% Tilgung: Klassisch, aber sehr lange Laufzeit (40+ Jahre)
• 2% Tilgung: Standard – Laufzeit ca. 25-30 Jahre
• 3% Tilgung: Empfohlen bei niedrigen Zinsen – ca. 20 Jahre
• 4%+ Tilgung: Schnelle Entschuldung, hohe monatliche Rate

Faustregel: Zins + Tilgung sollte bei niedrigen Zinsen mindestens 5% betragen.

Sondertilgung – Geld sparen durch Extrazahlungen

Sondertilgungen ermöglichen es, zusätzlich zur regulären Rate zu tilgen:

• Üblich: 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei
• Wirkung: Reduziert Restschuld und spart Zinsen
• Flexibilität: Kann, muss aber nicht genutzt werden
• Beispiel: 10.000€ Sondertilgung spart bei 3,5% Zinsen ca. 350€ Zinsen im ersten Jahr

Kaufnebenkosten nicht vergessen!

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten von ca. 10-15% an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland
• Notar & Grundbuch: ca. 1,5-2%
• Makler: 3-7% (Käufer zahlt meist die Hälfte)
• Gesamt: ca. 10-15% des Kaufpreises

Wichtig: Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden – sie werden von Banken nicht mitfinanziert.

KfW-Förderung – günstige Darlehen vom Staat

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse:

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124): Bis 100.000€ für selbstgenutzte Immobilien
• Klimafreundlicher Neubau: Förderung für energieeffiziente Häuser
• Altersgerecht Umbauen: Barrierefreie Umbaumaßnahmen
• Tipp: KfW-Darlehen sind mit Bankdarlehen kombinierbar!

Anschlussfinanzierung – wenn die Zinsbindung endet

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden:

• Prolongation: Verlängerung bei der gleichen Bank (bequem, aber prüfen!)
• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank (oft bessere Konditionen)
• Forward-Darlehen: Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern
• Tipp: 3-6 Monate vor Ablauf aktiv werden und Angebote vergleichen!

Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Faustregel: Die monatliche Rate sollte maximal 35-40% des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000€ netto also max. 1.400-1.600€ Rate. Rechnen Sie auch Rücklagen für Instandhaltung (ca. 1€/m² monatlich) ein.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühren) und ist daher für den Vergleich relevanter.

Kann ich den Kredit vorzeitig kündigen?

Nach 10 Jahren haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vorher kann die Bank eine Entschädigung verlangen.

Was passiert bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit?

Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank! Mögliche Lösungen: Tilgungsaussetzung, Ratenanpassung oder Stundung. Eine Restschuldversicherung kann absichern (ist aber oft teuer).