Baufinanzierung-Rechner – Hauskredit, Hypothek & Baukredit

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit unserem Baufinanzierung-Rechner berechnen Sie schnell und einfach Ihre monatliche Rate, die Gesamtzinsen und den Tilgungsplan für Ihr Immobiliendarlehen.

Der Rechner funktioniert zugleich als Hauskredit-Rechner, Immobilienkredit-Rechner, Hypotheken-Rechner, Baukredit-Rechner und Bauzinsen-Rechner – das sind unterschiedliche Bezeichnungen für dasselbe Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung. Egal, welchen Begriff Ihre Bank verwendet: Sie geben Darlehenssumme, Sollzins (Bauzins) und anfängliche Tilgung ein und erhalten Rate, Restschuld und Tilgungsplan. 100 % kostenlos und ohne Anmeldung – keine E-Mail-Adresse, kein Login, keine versteckten Kosten.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die Besonderheit: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant.

• Konstante Rate: Gleiche monatliche Belastung für die Laufzeit
• Sich verändernde Anteile: Am Anfang mehr Zinsen, später mehr Tilgung
• Planungssicherheit: Feste Kosten während der Zinsbindung
• Automatischer Tilgungseffekt: Die Tilgung steigt automatisch

Hauskredit, Immobilienkredit, Hypothek, Baukredit & Bauzinsen – wo ist der Unterschied?

Für die Finanzierung einer Immobilie kursieren viele Begriffe. Im Alltag und bei den meisten Banken meinen sie weitgehend dasselbe – nämlich ein Annuitätendarlehen, das grundpfandrechtlich (über eine Grundschuld) abgesichert ist. Deshalb deckt unser Baufinanzierung-Rechner alle Varianten ab:

• Hauskredit: umgangssprachlich für ein Darlehen zum Kauf oder Bau eines Hauses. Ein Hauskredit-Rechner liefert Rate und Tilgungsplan genau wie hier.
• Immobilienkredit: der formellere Oberbegriff für jede Finanzierung von Wohn- oder Anlageimmobilien (Haus, Wohnung, Grundstück). Synonym zum Hauskredit.
• Hypothek / Hypothekendarlehen: klassischer Begriff für ein durch eine Grundschuld (früher: Hypothek) besichertes Immobiliendarlehen. Ein Hypotheken-Rechner rechnet dieselbe Annuität.
• Baukredit: betont die Bau- bzw. Neubaufinanzierung, ist rechnerisch aber identisch zum Immobilienkredit.
• Bauzinsen: kein eigener Kredittyp, sondern der Sollzins, den Sie für Ihre Baufinanzierung zahlen. Den geben Sie als Zinssatz in den Bauzinsen-Rechner oben ein.

Kurz: Ob Sie nach einem Hauskredit-Rechner, Immobilienkredit-Rechner, Hypotheken-Rechner, Baukredit-Rechner oder Bauzinsen-Rechner suchen – die Berechnung von Rate, Restschuld und Tilgungsplan ist in allen Fällen dieselbe.

So funktioniert die Annuität

Die Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen:

• Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12
• Bei 300.000€, 3,5% Zins, 2% Tilgung = 1.375€ monatlich
• Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung
• Der Tilgungsanteil steigt entsprechend

Aktuelle Bauzinsen 2026

Die Bauzinsen haben sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Aktuell (Stand 2025/2026) liegen die Konditionen bei:

• 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,2 – 3,8% p.a.
• 15 Jahre Zinsbindung: ca. 3,4 – 4,0% p.a.
• 20 Jahre Zinsbindung: ca. 3,6 – 4,2% p.a.
• Volltilger (bis zum Ende): ca. 3,8 – 4,5% p.a.

Tipp: Die individuellen Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital, Objektwert und Beleihungsauslauf ab.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eigenkapital ist der Schlüssel zu günstigen Konditionen:

• Mindestens: Kaufnebenkosten (10-15%) aus eigenen Mitteln
• Ideal: 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital
• Beleihungsauslauf unter 60%: Beste Zinskonditionen
• 100%-Finanzierung möglich: Aber mit Zinsaufschlag

Beispiel: Kaufpreis 400.000€ + 50.000€ Nebenkosten = 450.000€ Gesamtkosten. Mit 90.000€ Eigenkapital (20%) finanzieren Sie 360.000€.

Was ist die Zinsbindung?

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben wird:

• Kurze Zinsbindung (5-10 Jahre): Niedrigere Zinsen, aber Risiko bei Anschlussfinanzierung
• Lange Zinsbindung (15-20 Jahre): Planungssicherheit, aber etwas höhere Zinsen
• Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (6 Monate Frist)
• Volltilger: Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt

Anfängliche Tilgung – wie viel ist sinnvoll?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden:

• 1% Tilgung: Klassisch, aber sehr lange Laufzeit (40+ Jahre)
• 2% Tilgung: Standard – Laufzeit ca. 25-30 Jahre
• 3% Tilgung: Empfohlen bei niedrigen Zinsen – ca. 20 Jahre
• 4%+ Tilgung: Schnelle Entschuldung, hohe monatliche Rate

Faustregel: Zins + Tilgung sollte bei niedrigen Zinsen mindestens 5% betragen.

Sondertilgung – Geld sparen durch Extrazahlungen

Sondertilgungen ermöglichen es, zusätzlich zur regulären Rate zu tilgen:

• Üblich: 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei
• Wirkung: Reduziert Restschuld und spart Zinsen
• Flexibilität: Kann, muss aber nicht genutzt werden
• Beispiel: 10.000€ Sondertilgung spart bei 3,5% Zinsen ca. 350€ Zinsen im ersten Jahr

Kaufnebenkosten nicht vergessen!

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten von ca. 10-15% an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland
• Notar & Grundbuch: ca. 1,5-2%
• Makler: 3-7% (Käufer zahlt meist die Hälfte)
• Gesamt: ca. 10-15% des Kaufpreises

Wichtig: Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden – sie werden von Banken nicht mitfinanziert.

KfW-Förderung – günstige Darlehen vom Staat

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse:

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124): Bis 100.000€ für selbstgenutzte Immobilien
• Klimafreundlicher Neubau: Förderung für energieeffiziente Häuser
• Altersgerecht Umbauen: Barrierefreie Umbaumaßnahmen
• Tipp: KfW-Darlehen sind mit Bankdarlehen kombinierbar!

Anschlussfinanzierung – wenn die Zinsbindung endet

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden:

• Prolongation: Verlängerung bei der gleichen Bank (bequem, aber prüfen!)
• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank (oft bessere Konditionen)
• Forward-Darlehen: Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern
• Tipp: 3-6 Monate vor Ablauf aktiv werden und Angebote vergleichen!

Häufige Fragen (FAQ)