Anschlussfinanzierung-Rechner 2026
Neue Rate & Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Zuletzt aktualisiert am 6. Juni 2026
Grundlage: Annuitätendarlehen auf die Restschuld. Monatsrate = Restschuld × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Restschuldverlauf monatsgenau: Rn = K × (1+i)n − Rate × ((1+i)n − 1) ÷ i mit i = Sollzins ÷ 12.
Standardwerte: 180.000 € Restschuld, 3,9 % neuer Sollzins, 3,0 % Tilgung, 10 Jahre neue Zinsbindung. Forward-Aufschlag optional.
Nicht berücksichtigt: Bonität, Beleihungsauslauf, Bereitstellungszinsen, Gebühren, tatsächliche Bankkonditionen. Die Zinsbindung ist keine Volltilgung – am Ende bleibt meist eine Restschuld. Keine Finanzberatung, Angaben ohne Gewähr.
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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0 Vorlaufmonate = sofortige Anschlussfinanzierung. Der Aufschlag (typ. 0,01–0,03 %-Pkt./Monat) erhöht den Sollzins, wenn Sie sich den Zins Jahre im Voraus sichern.
Neue Monatsrate
🧮 So wird gerechnet
Monatsrate = Restschuld × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 = 180.000 € × 6,9 % ÷ 12 = 1.035,00 €
Restschuld nach 10 Jahren (mit optionaler Sondertilgung) = 114.086 €
Hinweis: Die Zinsbindung ist keine Volltilgung – am Ende bleibt meist eine Restschuld, die erneut finanziert werden muss.
Hinweis: Unverbindliche Schätzung, kein Finanzberatungs- oder Vermittlungsangebot. Gerechnet wird mit einem konstanten Sollzins über die neue Zinsbindung; am Ende der Bindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die zu einem dann unbekannten Zins weiterfinanziert wird. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind nur im vertraglich vereinbarten Rahmen möglich. Der Forward-Aufschlag ist eine grobe Heuristik – echte Konditionen sind bonitäts-, beleihungs- und tagesabhängig. Angaben ohne Gewähr.
Anschlussfinanzierung verständlich berechnen
Die meisten Baudarlehen sind nach Ablauf der ersten Zinsbindung (oft 10 oder 15 Jahre) noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Mit diesem Rechner ermitteln Sie die neue Monatsrate, die Restschuld am Ende der neuen Bindung und – auf Wunsch – den Vergleich zu Ihrer bisherigen Rate.
Prolongation, Umschuldung oder Forward?
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen – am einfachsten, aber selten am günstigsten. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, was oft bessere Zinsen bringt. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zins schon Monate bis Jahre vor Ablauf der Bindung – gegen einen Aufschlag.
Die Formel
- Monatsrate = Restschuld × (Sollzins % + Anfangstilgung %) ÷ 12
- Restschuld nach n Monaten = K × (1+i)n − Rate × ((1+i)n − 1) ÷ i
Dabei ist i der monatliche Zinssatz (Sollzins ÷ 12). Eine höhere Anfangstilgung erhöht die Rate, senkt aber die verbleibende Restschuld und damit das Risiko der nächsten Anschlussfinanzierung.
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Wichtig: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger läuft. So können Sie bei gesunkenen Zinsen umschulden, ohne eine Strafe zu zahlen.
Forward-Aufschlag
Beim Forward-Darlehen zahlen Sie für jeden Monat Vorlaufzeit einen kleinen Zinsaufschlag (typisch 0,01–0,03 Prozentpunkte pro Monat). Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 %-Punkten sind das 0,48 %-Punkte mehr Zins. Es lohnt sich, wenn der spätere Marktzins höher liegt als Ihr abgesicherter Forward-Zins.
🔄 Rate & Restschuld nach Tilgungssatz
Beispiel: 180.000 € Restschuld, 3,9 % Sollzins, 10 Jahre neue Zinsbindung.
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld n. 10 J | getilgt |
|---|---|---|---|
| 2 % | 885 € | 136.057 € | 43.943 € |
| 3 % | 1.035 € | 114.086 € | 65.914 € |
| 4 % | 1.185 € | 92.114 € | 87.886 € |
| 5 % | 1.335 € | 70.143 € | 109.857 € |
Quelle: eigene Berechnung nach Annuitätenformel; vgl. Finanztip, Verbraucherzentrale (Stand 2026).
📊 Beispielrechnungen
Beispiel 1: 180.000 € Restschuld, 3 % Tilgung
Beispiel 2: Alt-gegen-Neu-Vergleich
Beispiel 3: Forward-Darlehen, 24 Monate Vorlauf
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Zinsbindung mit Volltilgung verwechseln
Nach 10 oder 15 Jahren ist das Darlehen meist nicht abbezahlt. Am Ende bleibt eine Restschuld, die erneut finanziert werden muss – planen Sie das frühzeitig ein.
Fehler 2: Nur das Prolongationsangebot annehmen
Das Angebot der eigenen Bank ist bequem, aber selten das beste. Ein Vergleich mit einer Umschuldung zu einer anderen Bank spart oft mehrere tausend Euro Zinsen.
Fehler 3: Sonderkündigungsrecht ungenutzt lassen
Nach § 489 BGB können Sie 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei längerer Zinsbindung.
Sonderfall: Forward zu früh abschließen
Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Sichern Sie den Zins nicht unnötig früh ab, wenn keine Zinssteigerung absehbar ist.
Sonderfall: vorzeitige Ablösung
Wer vor Ablauf der Bindung und vor dem 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht ablöst, zahlt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Rechnen Sie diese vorher durch.
❓ Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung schließt sich an die erste Zinsbindung eines Baudarlehens an. Da das Darlehen nach 10 oder 15 Jahren meist noch nicht abbezahlt ist, wird die verbleibende Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert – als Prolongation bei der eigenen Bank oder als Umschuldung zu einer anderen Bank.
Wie berechne ich die Rate der Anschlussfinanzierung?
Monatsrate = Restschuld × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 180.000 € Restschuld, 3,9 % Zins und 3 % Tilgung sind das 180.000 × 6,9 % ÷ 12 = 1.035 € pro Monat. Nach 10 Jahren bleibt davon eine Restschuld von rund 114.000 €.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, was häufig bessere Zinsen bringt, aber etwas Aufwand (neue Grundschuldabtretung) verursacht.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung – gegen einen Aufschlag von typisch 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Vorlaufmonat. Es lohnt sich, wenn der Marktzins zum Ende Ihrer Bindung über dem abgesicherten Zins inklusive Aufschlag liegt.
Kann ich nach 10 Jahren ohne Strafe kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB darf jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Das ermöglicht eine Umschuldung bei gesunkenen Zinsen.
Bleibt nach der neuen Zinsbindung wieder eine Restschuld?
In der Regel ja, sofern keine Volltilgung vereinbart wurde. Je höher die Anfangstilgung, desto kleiner die verbleibende Restschuld. Mit ausreichender Tilgung oder Sondertilgungen kann das Darlehen am Ende der neuen Bindung vollständig getilgt sein.