Eigenkapital-Rechner 2026
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Eigenkapital-Bewertung
Reicht für 100%-Finanzierung (ohne Nebenkosten)
📊 Empfohlenes Eigenkapital
💸 Kaufnebenkosten in Bayern
🏦 Ihre Finanzierungssituation
⚠️ Erhöhter Beleihungsauslauf – Zinsaufschläge wahrscheinlich.
💡 Warum ist Eigenkapital so wichtig?
- 📉Niedrigere Zinsen: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz. Ab 60% Beleihungsauslauf gibt's die besten Konditionen.
- 💰Geringere Monatsrate: Weniger Kredit = weniger Zinsen = niedrigere monatliche Belastung.
- 🛡️Sicherheitspuffer: Bei Wertschwankungen am Immobilienmarkt bleiben Sie auf der sicheren Seite.
- ✅Bessere Chancen: Banken vergeben Kredite lieber an Käufer mit solidem Eigenkapital.
🎯 Tipps zum Eigenkapital-Aufbau
- 💳Sparplan: Regelmäßig sparen, z.B. 500 €/Monat = 6.000 €/Jahr
- 🏠Bausparvertrag: Staatliche Förderung + sichere Zinsen für später
- 👨👩👧Schenkung/Erbschaft: Freibeträge nutzen (400.000 € von Eltern)
- 📈Sonderzahlungen: Boni, Urlaubsgeld, Steuerrückerstattung einplanen
- 🔧Eigenleistung: Handwerkliche Arbeiten selbst übernehmen (bis 15% möglich)
📏 Faustregeln für Eigenkapital
Die 20-30-Regel:
Experten empfehlen 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital,plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 10-15% je nach Bundesland).
Nebenkosten immer aus Eigenkapital:
Banken finanzieren in der Regel keine Kaufnebenkosten. Diese müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen.
100%-Finanzierung = Risiko:
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teuer: Rechnen Sie mit 0,3-0,8% höheren Zinsen als bei 80%-Finanzierung.
📊 Beispiel: Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag* | Eigenkapital bei 350.000 € |
|---|---|---|
| bis 60% | ± 0,00% | 171.745 € |
| 60-80% | + 0,10-0,20% | 101.745 € |
| 80-90% | + 0,30-0,50% | 66.745 € |
| über 90% | + 0,50-0,80% | 31.745 € |
* Zinsaufschläge sind Richtwerte und variieren je nach Bank und Bonität. Stand: 2025
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Reserve einplanen: Nach dem Kauf sollten noch 3-6 Monatsgehälter als Notgroschen übrig bleiben.
- •Zusätzliche Kosten: Umzug, Renovierung, Möbel – planen Sie einen Puffer von 10.000-20.000 € ein.
- •Keine Altersvorsorge opfern: Riester/Rürup nicht komplett auflösen für den Hauskauf.
Eigenkapital beim Hauskauf: Der komplette Ratgeber
Das Eigenkapital ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf. Mit unserem Eigenkapital-Rechner 2026 erfahren Sie, wie viel Sie wirklich brauchen – inklusive aller Kaufnebenkosten.
Die goldene Regel: 20-30% Eigenkapital
Experten empfehlen, mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Warum? Je mehr Eigenkapital, desto:
- Bessere Zinsen: Banken belohnen niedriges Risiko mit günstigeren Konditionen
- Geringere Monatsrate: Weniger Kredit = weniger Rückzahlung
- Schneller schuldenfrei: Kürzere Laufzeit, weniger Zinsen insgesamt
- Mehr Sicherheit: Puffer für unvorhergesehene Kosten
💡 Wichtig: Die Kaufnebenkosten (10-15%) müssen IMMER aus Eigenkapital bezahlt werden! Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht Notar, Grunderwerbsteuer und Makler.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Bargeld & Bankguthaben
Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch
Wertpapiere
Aktien, ETFs, Fonds (zum Verkaufswert)
Bausparverträge
Angespartes Guthaben + Darlehensanspruch
Schenkungen & Erbschaften
Geldgeschenke von Familie (Nachweis erforderlich)
Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Handwerkliche Arbeiten am Haus (bis ca. 15% anrechenbar)
Kaufnebenkosten: Die versteckten Kosten
Viele unterschätzen die Kaufnebenkosten. Sie betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises und müssen komplett aus Eigenkapital bezahlt werden:
- Grunderwerbsteuer: 3,5% (Bayern) – 6,5% (NRW, Brandenburg, etc.)
- Notarkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises
- Maklergebühr: 3,57% – 7,14% (hälftig geteilt: 1,79% – 3,57%)
Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 € in Bayern (günstigstes Bundesland):
Grunderwerbsteuer: 12.250 € | Notar: 5.250 € | Grundbuch: 1.750 € | Makler: 12.495 €
→ Kaufnebenkosten: ca. 31.745 € (9%)
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?
Die Beleihungsquote (Kreditbetrag / Immobilienwert) bestimmt den Zinssatz:
Differenz: ca. 0,2-0,5% Zinsen je Stufe
Vollfinanzierung: Möglich, aber riskant
Eine Vollfinanzierung (100% des Kaufpreises + Nebenkosten) ist bei guter Bonität möglich, hat aber Nachteile:
- Deutlich höhere Zinsen (0,5-1% mehr)
- Höhere Monatsrate
- Längere Tilgungsdauer
- Risiko bei Wertverlust der Immobilie
⚠️ Vorsicht: Bei einer Vollfinanzierung kann es passieren, dass Sie die Immobilie nicht verkaufen können, ohne Geld mitzubringen – wenn der Marktwert unter die Restschuld fällt!
Eigenkapital aufbauen: So geht's
- Sparplan: Automatisch jeden Monat Geld zur Seite legen (ETF, Tagesgeld)
- Bausparvertrag: Staatliche Förderung + günstiges Darlehen
- Riester: Wohn-Riester ermöglicht Entnahme für Immobilie
- Familienunterstützung: Schenkung oder zinsloses Darlehen von Eltern
- Eigenleistung planen: Handwerkliche Fähigkeiten nutzen
💡 Expertenrat
Die 10-10-10 Regel für den Hauskauf
Finanzexperten empfehlen diese Faustregel für sicheres Eigenkapital:
- 10% Kaufpreis – für Kaufnebenkosten
- 10% Kaufpreis – für echtes Eigenkapital (senkt Beleihung)
- 10% Kaufpreis – als Sicherheitspuffer (Reparaturen, Umzug, Möbel)
→ Insgesamt: 30% des Kaufpreises sollten Sie vor dem Kauf angespart haben!