Mieten oder Kaufen Rechner 2026
Vergleich mit Vermögensaufbau & Break-Even
🏠 Immobilie kaufen
Eigenkapitalquote: 20.0%
= 48.000 € (Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler)
🏢 Zur Miete wohnen
💡 Kaufpreis/Miete-Verhältnis: 27.8x Jahresmiete (teuer!)
📋 Berechnungsgrundlagen
- •Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (~1,5%), ggf. Makler (3-7%)
- •Opportunitätskosten: Als Mieter wird das Eigenkapital am Aktienmarkt angelegt
- •Instandhaltung: Typisch 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr (peterssche Formel)
- •Spareffekt: Ist die Miete günstiger als die Kreditrate, wird die Differenz zusätzlich angelegt
- •Vereinfachungen: Steuern auf Kapitalerträge nicht berücksichtigt (wirken auf beide Seiten)
⚠️ Das Ergebnis reagiert stark auf...
- 📊Alternative Rendite: Je höher die ETF-Rendite, desto besser schneidet Mieten ab
- 🏠Wertsteigerung: In Boom-Regionen steigen Immobilien stärker, Kaufen wird attraktiver
- ⏰Anlagehorizont: Je länger, desto eher lohnt sich Kaufen (Kaufnebenkosten amortisieren sich)
- 💰Kaufpreis/Miete-Verhältnis: Über 25x Jahresmiete = tendenziell zu teuer zum Kaufen
- 📈Zinsniveau: Hohe Zinsen machen Kaufen teurer und Mieten attraktiver
💡 Tipp: Variiere die Parameter und beobachte, wie sich das Ergebnis ändert!
🚫 Nicht berücksichtigt (schwer quantifizierbar)
- •Flexibilität: Mieter können leichter umziehen (Jobwechsel, Familie)
- •Sicherheit: Eigentum schützt vor Kündigung und Mieterhöhungen
- •Gestaltungsfreiheit: Im Eigentum kann man frei renovieren
- •Mietausfallrisiko: Bei Eigentum keine Mietkosten (relevant für Altersvorsorge)
- •Emotionaler Wert: "Das eigene Heim" hat für viele einen nicht-monetären Wert
🔗 Verwandte Rechner
📚 Quellen & Methodik
- ImmobilienScout24 – Mieten oder Kaufen?
- Finanztip – Mieten oder Kaufen Rechner
- Wikipedia – Peterssche Formel (Instandhaltungskosten)
- Bundesbank – Aktuelle Zinssätze
Stand: Januar 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Finanzberatung – Ergebnisse dienen nur der Orientierung.
Mieten oder Kaufen: Die große Lebensentscheidung
Mieten oder Kaufen – diese Frage beschäftigt Millionen Menschen in Deutschland. Unser Vergleichsrechner 2026 hilft Ihnen mit konkreten Zahlen: Wann lohnt sich der Kauf? Wie entwickelt sich Ihr Vermögen über die Jahre?
Was der Rechner berücksichtigt
Unser Rechner vergleicht zwei Szenarien über einen wählbaren Zeitraum:
🏠 Szenario KAUFEN
- • Kaufpreis + Nebenkosten
- • Kredit mit Zinsen & Tilgung
- • Instandhaltungskosten
- • Wertsteigerung der Immobilie
- • Aufbau von Eigenkapital
🏢 Szenario MIETEN
- • Monatliche Kaltmiete + Nebenkosten
- • Jährliche Mietsteigerungen
- • Anlage der Differenz (Miete vs. Rate)
- • Anlage des Eigenkapitals in ETFs
- • Vermögensaufbau am Kapitalmarkt
Der Break-Even-Point: Wann lohnt sich Kaufen?
Der Break-Even-Point ist der Zeitpunkt, ab dem sich der Immobilienkauf gegenüber dem Mieten finanziell lohnt. Typischerweise liegt er bei:
- 10-15 Jahre: Bei guten Kaufkonditionen und moderater Wertsteigerung
- 15-25 Jahre: Bei durchschnittlichen Bedingungen
- 25+ Jahre: Bei hohen Zinsen, niedrigen Mieten oder guter Aktienrendite
💡 Faustregel: Planen Sie mindestens 10-15 Jahre in der Immobilie zu wohnen, damit sich der Kauf lohnt!
Kaufen: Vorteile und Nachteile
✅ Vorteile Kaufen
- • Inflationsschutz durch Sachwert
- • Mietfreies Wohnen im Alter
- • Gestaltungsfreiheit (Umbau, Garten)
- • Wertsteigerung in guten Lagen
- • Zwangssparen durch Tilgung
- • Emotionale Sicherheit
❌ Nachteile Kaufen
- • Hohe Kaufnebenkosten (10-15%)
- • Laufende Instandhaltung
- • Geringe Flexibilität (Jobwechsel)
- • Klumpenrisiko (alles in eine Immobilie)
- • Zinsänderungsrisiko
- • Wertverlust möglich
Mieten: Vorteile und Nachteile
✅ Vorteile Mieten
- • Volle Flexibilität (Jobwechsel, Umzug)
- • Kein Instandhaltungsrisiko
- • Diversifikation des Vermögens
- • Historisch höhere Rendite am Aktienmarkt
- • Keine Kaufnebenkosten
- • Geringere monatliche Bindung
❌ Nachteile Mieten
- • Steigende Mieten (Inflationsrisiko)
- • Keine Wertsteigerung
- • Kündigungsrisiko (Eigenbedarf)
- • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit
- • Disziplin zum Sparen nötig
- • Miete im Alter weiter fällig
Wann lohnt sich Kaufen besonders?
- Lange Wohndauer: Sie planen 15+ Jahre am Standort zu bleiben
- Niedrige Zinsen: Finanzierungskosten sind gering
- Hohe Mieten: Kaufen kostet nur wenig mehr als Mieten
- Gute Lage: Wertsteigerung wahrscheinlich (Großstadt, gute Infrastruktur)
- Viel Eigenkapital: Günstige Konditionen und niedrige Rate
Wann lohnt sich Mieten besonders?
- Berufliche Mobilität: Jobwechsel oder Umzug wahrscheinlich
- Hohe Kaufpreise: Kaufpreisfaktor über 25-30 (Kaufpreis / Jahresmiete)
- Wenig Eigenkapital: Vollfinanzierung wäre nötig
- Anlage-Disziplin: Sie investieren die Differenz konsequent
- Günstige Bestandsmiete: Altvertrag mit moderater Miete
Der Kaufpreisfaktor: Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ergebnis unter 20 = günstig, 20-25 = fair, über 25 = teuer. In München liegt der Faktor oft bei 35-40!
Die emotionale Komponente
Nicht alles lässt sich in Zahlen fassen. Emotionale Faktoren spielen ebenfalls eine Rolle:
- Eigenes Heim als Lebensziel und Altersvorsorge
- Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit
- Sicherheit und Verwurzelung für die Familie
- Garten, Haustiere, Hobbys ohne Einschränkungen
💡 Expertenrat
Die wichtigste Frage: Wie lange bleiben Sie?
Die Wohndauer ist der entscheidende Faktor. Die hohen Kaufnebenkosten (10-15%) müssen erst über die Jahre wieder eingespielt werden.
Richtwert: Unter 10 Jahren Wohndauer ist Mieten meist günstiger. Ab 15+ Jahren schlägt der Kauf fast immer das Mieten – vorausgesetzt, die Finanzierung ist solide.