Notarkosten-Rechner 2026
Notar, Grundbuch und Grundschuld beim Immobilienkauf berechnen
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
Gesamtkosten (Notar + Grundbuch)
≈ 1.47% vom Kaufpreis
Notarkosten (brutto)
3.491 €
Grundbuchkosten
1.613 €
📋 Detaillierte Kostenaufstellung
Notarkosten
Beurkundung Kaufvertrag
2× Gebühr auf 350.000 €
Vollzugstätigkeit
0.5× Gebühr auf 350.000 €
Betreuungstätigkeit
0.5× Gebühr auf 350.000 €
Grundschuldbeurkundung
1× Gebühr auf 280.000 €
Vollzug Grundschuld
0.5× Gebühr auf 280.000 €
Grundbuchkosten
Eigentumsumschreibung (Grundbuch)
1× Gebühr auf 350.000 €
Auflassungsvormerkung (Grundbuch)
0.5× Gebühr auf 350.000 €
Grundschuldeintragung (Grundbuch)
1× Gebühr auf 280.000 €
ℹ️ Grundbuchkosten sind keine MwSt-pflichtig (staatliche Gebühren)
📊 GNotKG Tabelle B – Einfache Gebühr
Die Notarkosten basieren auf dem Geschäftswert und werden mit verschiedenen Faktoren multipliziert (z.B. 2,0 für Beurkundung).
| Geschäftswert | Einfache Gebühr |
|---|---|
| 100.000 € | 273,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € |
| 300.000 € | 635,00 € |
| 400.000 € | 785,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € |
| Ihr Wert: 350.000 € | 685,00 € |
ℹ️ So funktioniert's
- ✓Notarkosten sind gesetzlich festgelegt im GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz)
- ✓Alle Notare in Deutschland berechnen die gleichen Gebühren
- ✓Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert (Kaufpreis)
- ✓Grundbuchkosten werden vom Amtsgericht erhoben (MwSt-frei)
- ✓Bei Finanzierung: Zusätzliche Kosten für Grundschuldbestellung
🏛️ Zuständige Stellen
Grundbuchamt (Amtsgericht)
Für die Eintragung im Grundbuch (Eigentum & Grundschuld)
⚠️ Wichtige Hinweise
Keine Verhandlung möglich!
Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen.
Käufer zahlt Notar- und Grundbuchkosten
Bei einem Immobilienkauf trägt üblicherweise der Käufer alle Kosten für Notar und Grundbuch.
Zusätzliche Kosten möglich
Bei komplexen Verträgen (z.B. Erbbaurecht, Teilungserklärung) können weitere Gebühren anfallen.
Löschung alter Grundschulden
Wenn der Verkäufer noch eine Grundschuld hat, kommen ggf. Löschungskosten hinzu (ca. 0,5 Gebühr).
📅 Ablauf beim Notar
- 1
Kaufvertrag vorbereiten
Notar erstellt Entwurf (mind. 2 Wochen vor Termin bei Verbrauchern)
- 2
Beurkundungstermin
Notar liest Vertrag vor, beantwortet Fragen, alle unterschreiben
- 3
Auflassungsvormerkung
Notar beantragt Eintragung im Grundbuch als Sicherheit
- 4
Fälligkeitsmitteilung
Notar bestätigt, dass Kaufpreis gezahlt werden kann
- 5
Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung: Eintragung als neuer Eigentümer
Quellen
Stand: Juni 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109) · Alle Angaben ohne Gewähr
Zuletzt aktualisiert am 07.04.2026, geprüft nach GNotKG, BGB § 311b sowie typischen Kostenpositionen für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung, Auflassungsvormerkung und Grundschuld.
Was der Rechner berücksichtigt: Kaufpreis, Notargebühren, Grundbuchkosten, Grundschuld, Auslagen und Umsatzsteuer auf notarielle Leistungen.
Was der Rechner nicht berücksichtigt: Individuelle Sondervereinbarungen im Vertrag, Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Bankgebühren und regionale Zusatzkosten außerhalb des Standardfalls.
Notarkosten beim Hauskauf 2026: So setzen sich Notar- und Grundbuchkosten zusammen
Mit unserem Notarkosten-Rechner berechnen Sie schnell, was beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfällt. Gerade bei Wohnung, Haus oder Baugrundstück werden die Notar- und Grundbuchkosten oft zu niedrig angesetzt. Wer nur mit Kaufpreis und Darlehen plant, hat beim Notartermin schnell eine Finanzierungslücke. Prüfen Sie deshalb immer auch die gesamten Kaufnebenkosten, die Grunderwerbsteuer und Ihr nötiges Eigenkapital.
Warum ein Notar beim Immobilienkauf Pflicht ist
Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Kaufvertrag nicht wirksam. Der Notar erstellt den Entwurf, liest den Vertrag vor, erklärt Risiken, kümmert sich um Fälligkeitsvoraussetzungen und veranlasst Eintragungen im Grundbuch. Damit ist der Notar kein optionaler Service, sondern ein fester Bestandteil jeder Immobilientransaktion.
Wie werden Notarkosten berechnet?
Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, beim Kauf meist dem Kaufpreis. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Typische Positionen sind:
- Beurkundung des Kaufvertrags, meist mit 2,0 Gebühr
- Vollzugstätigkeiten, zum Beispiel Fälligkeitsmitteilung oder Einholung von Genehmigungen
- Betreuungstätigkeiten, etwa Kommunikation mit Beteiligten und Behörden
- Grundschuldbestellung, falls eine Finanzierung eingetragen wird
- Auslagen + 19 % Umsatzsteuer auf notarielle Leistungen
Die Grundbuchkosten kommen zusätzlich hinzu. Sie werden vom Grundbuchamt berechnet und betreffen zum Beispiel die Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld für Ihre Finanzierung.
Faustregel: Wie viel Prozent vom Kaufpreis fallen an?
- Notar + Grundbuch ohne Finanzierung: oft rund 1,3 bis 1,5 % des Kaufpreises
- Mit Grundschuld / Darlehen: häufig rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises
- Mit allen Nebenkosten: insgesamt oft 10 bis 15 % inklusive Steuer und ggf. Makler
Wenn Sie die gesamte Finanzierung sauber planen wollen, kombinieren Sie diesen Rechner mit dem Kredit-Rechner, dem Kaufnebenkosten-Rechner und dem Maklerkosten-Rechner.
📊 3 Beispielrechnungen für typische Immobilienkäufer
Beispiel 1: Eigentumswohnung für 250.000 € ohne hohe Grundschuld
- Kaufpreis: 250.000 €
- Notar + Grundbuch: grob 3.300 bis 4.100 €
- Entspricht etwa 1,3 bis 1,6 % des Kaufpreises
- Zusätzlich prüfen: laufende Wohnkosten und Grundsteuer
Beispiel 2: Einfamilienhaus für 450.000 € mit 360.000 € Darlehen
- Kaufpreis: 450.000 €
- Grundschuld: 360.000 €
- Notar + Grundbuch: oft 6.800 bis 8.000 €
- Durch die Grundschuld steigen die Kosten im Vergleich zum Barkauf spürbar
Beispiel 3: Kapitalanlage für 600.000 € mit Vermietung
- Kaufpreis: 600.000 €
- Notar + Grundbuch: häufig 8.500 bis 10.000 €
- Steuerlich interessant, weil Anschaffungsnebenkosten bei Vermietung relevant sein können
- Zur Renditeplanung: Mieten-oder-Kaufen-Rechner und Einkommensteuer-Rechner
⚠️ 5 typische Fehler bei der Planung von Notarkosten
- Nur mit 1 % rechnen: Das reicht in vielen Finanzierungsfällen nicht, vor allem wenn eine Grundschuld eingetragen wird.
- Grundbuchkosten vergessen: Viele Käufer schauen nur auf den Notar, aber das Grundbuchamt stellt eigene Gebühren in Rechnung.
- Kaufnebenkosten nicht mitfinanzieren: Wer zu wenig Eigenkapital hat, scheitert oft nicht am Kaufpreis, sondern an Nebenkosten und Reserve.
- Makler und Steuer nicht einplanen: Zusammen mit Grunderwerbsteuer und Makler wächst die Gesamtlast schnell auf fünfstellige Beträge.
- Steuerliche Behandlung falsch einschätzen: Selbstnutzer können die Kosten meist nicht absetzen, Vermieter dagegen teilweise schon.
🔍 Sonderfälle und Spartipps
Bestehende Grundschuld übernehmen
Wenn eine vorhandene Grundschuld abgetreten werden kann, ist das oft günstiger als eine komplette Neueintragung. Gerade bei Anschlussfinanzierung oder bestimmten Verkäuferkonstellationen kann das einige hundert Euro sparen.
Kein Notaranderkonto, wenn es nicht nötig ist
Ein Notaranderkonto verursacht Zusatzkosten und ist nur in speziellen Fällen sinnvoll. Bei Standardkäufen mit klarer Fälligkeitsmitteilung ist die direkte Zahlung meist günstiger.
Scheidung, Schenkung oder Übertragung innerhalb der Familie
Nicht jede Eigentumsübertragung folgt dem typischen Kaufmuster. Bei Übertragungen innerhalb der Familie spielen zusätzlich Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer eine Rolle. Die Gebührenlogik bleibt ähnlich, der steuerliche Rahmen aber nicht.
Neubau und Bauträgerverträge
Bei Bauträgerfällen oder Kombinationen aus Grundstück + Bauvertrag wird es komplexer. Dann sollten Sie nicht nur Notarkosten, sondern die gesamten Zahlungsströme, Bauabschnitte und Sicherheiten mit der Bank abstimmen.
Steuerlich absetzbar oder nicht?
Für selbst genutzte Immobilien sind Notarkosten und Grundbuchkosten in der Regel nicht sofort steuerlich absetzbar. Kaufen Sie jedoch eine vermietete Immobilie, zählen viele Erwerbskosten zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken über die Abschreibung. Finanzierungskosten können in bestimmten Fällen auch laufend relevant sein. Wer hier sauber rechnen will, sollte parallel die Auswirkungen im Einkommensteuer-Rechner mitdenken.
💡 Was bedeutet das Ergebnis für Sie?
Wenn der Rechner Ihnen 6.000 € bis 8.000 € anzeigt, ist das kein Nebendetail, sondern ein echter Finanzierungsbaustein. Für Käufer heißt das konkret:
- Eigenkapitalpuffer einplanen: Nebenkosten sollten idealerweise nicht komplett über Konsumkredit oder Dispo aufgefangen werden.
- Gesamtkosten statt Kaufpreis vergleichen: Zwei Objekte mit gleichem Kaufpreis können wegen Makler, Steuer und Finanzierung sehr unterschiedliche Gesamtlasten haben.
- Vor der Reservierung rechnen: Spätestens vor Notartermin sollten Kaufpreis, Rate, Nebenkosten und monatliche Belastung sauber durchgerechnet sein.
- Immobilienkauf als Paket sehen: Nutzen Sie ergänzend den Kaufnebenkosten-Rechner, den Baufinanzierung-Rechner und den Eigenkapital-Rechner.
❓ Häufig gestellte Fragen zu Notarkosten
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Für Notar und Grundbuch sollten Käufer meist mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei 350.000 Euro Kaufpreis liegen die Gesamtkosten häufig bei etwa 4.500 bis 5.500 Euro, abhängig von Grundschuld, Vollzug und Eintragungen.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Kaufvertrag, Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung. Kosten für die Löschung alter Belastungen des Verkäufers übernimmt meist der Verkäufer. Entscheidend ist am Ende die Regelung im Kaufvertrag.
Kann man bei Notarkosten verhandeln oder sparen?
Die Gebühren selbst sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sparen lässt sich nur indirekt, zum Beispiel durch Übernahme einer bestehenden Grundschuld, Verzicht auf ein Notaranderkonto oder saubere Vertragsvorbereitung ohne unnötige Zusatztermine.
Sind Grundbuchkosten in den Notarkosten enthalten?
Nein. Notarkosten und Grundbuchkosten hängen zusammen, werden aber getrennt berechnet. Der Notar stellt seine Gebühren inklusive Auslagen und Umsatzsteuer in Rechnung, das Grundbuchamt erhebt eigene staatliche Gebühren ohne Umsatzsteuer.
Wie werden Notarkosten nach GNotKG berechnet?
Die Berechnung richtet sich nach dem Geschäftswert, beim Immobilienkauf meist dem Kaufpreis. Auf Basis der Gebührentabelle B im GNotKG fallen für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und gegebenenfalls Grundschuld bestimmte Gebührenfaktoren an. Der Rechner bildet diese typischen Positionen automatisiert ab.
Wann werden Notarkosten und Grundbuchkosten fällig?
Die Notarrechnung kommt meist wenige Tage bis zwei Wochen nach der Beurkundung. Die Grundbuchkosten folgen oft später, sobald Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung oder Grundschuld eingetragen wurden. Für die Finanzierungsplanung sollten Käufer beide Rechnungen früh einkalkulieren.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel nein. Bei vermieteten Objekten können Notarkosten für den Erwerb meist als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung berücksichtigt werden. Finanzierungskosten rund um eine vermietete Immobilie können teilweise sofort als Werbungskosten relevant sein.
Wie viel kosten Notar und Grundbuch bei 500.000 Euro Kaufpreis?
Als grobe Orientierung liegen Notar und Grundbuch bei 500.000 Euro Kaufpreis oft im Bereich von etwa 7.000 bis 8.500 Euro, insbesondere wenn zusätzlich eine hohe Grundschuld eingetragen wird. Der genaue Betrag hängt von Kaufpreis, Darlehenshöhe und einzelnen Urkunden ab.