Grundsteuer-Rechner
Neue Grundsteuer 2026 berechnen
Nordrhein-Westfalen nutzt das Bundesmodell (Ertragswertverfahren)
⚠️ Durchschnittswert für Nordrhein-Westfalen. Ermitteln Sie Ihren genauen Wert im BORIS-Portal.
Alter: 35 Jahre (Altersabschlag wird berücksichtigt)
Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen: 573%
🏡 Ihre neue Grundsteuer ab 2025
Das sind 33,07 € pro Monat bzw. 99,20 € pro Quartal.
Modell: Bundesmodell (Ertragswert)
Hebesatz: 500% (Gemeinde-spezifisch)
📊 Berechnungsweg
Grundsteuermessbetrag: 79,36 €
Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt im Bescheid festgesetzt.
ℹ️ So funktioniert die neue Grundsteuer 2025
- ✓Reform ab 2025: Die neue Grundsteuer gilt bundesweit seit dem 1. Januar 2025
- ✓Drei-Stufen-Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
- ✓Unterschiedliche Modelle: 11 Länder nutzen das Bundesmodell, 5 Länder eigene Modelle
- ✓Aufkommensneutral: Die Reform soll insgesamt nicht mehr Steuern bringen – aber individuelle Belastungen ändern sich
- ✓Zahlung: Grundsteuer wird vierteljährlich fällig (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.)
- ✓Umlagefähig: Vermieter können die Grundsteuer auf Mieter umlegen (Nebenkosten)
🗺️ Die drei Grundsteuer-Modelle
📊 Bundesmodell (11 Bundesländer)
Berechnung nach Ertragswert: Bodenrichtwert, Gebäudealter, Wohnfläche und Mietniveau fließen ein. Wohngrundstücke haben niedrigere Messzahlen (0,31‰) als Gewerbe (0,34‰).
Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
🌍 Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
Nur der Bodenwert zählt (Bodenrichtwert × Fläche). Gebäude werden nicht bewertet. Einfach, aber benachteiligt Grundstücke in teuren Lagen.
📏 Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
Berechnung nur nach Flächen mit Äquivalenzzahlen: Grundstück × 0,04€/m² + Gebäude × 0,50€/m². Bei Wohnnutzung 30% Abschlag → effektiv 0,35€/m². Wert und Lage spielen keine Rolle.
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Schätzung: Dies ist eine vereinfachte Berechnung. Der tatsächliche Bescheid vom Finanzamt kann abweichen.
- •Bodenrichtwert prüfen: Ihren exakten Bodenrichtwert finden Sie im BORIS-Portal.
- •Hebesatz ändern sich: Viele Gemeinden passen ihre Hebesätze 2025 an – informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde.
- •Einspruch möglich: Gegen den Grundsteuerwertbescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
- •Grundsteuererklärung: Die Erklärung musste bis 31.01.2023 abgegeben werden. Wer nicht abgegeben hat, wurde geschätzt.
🏛️ Zuständige Behörden
Finanzamt (Grundsteuerwert)
Das Finanzamt am Ort des Grundstücks ermittelt den Grundsteuerwert und erlässt den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid.
Gemeinde/Stadtkasse (Grundsteuerbescheid)
Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz und erlässt den endgültigen Grundsteuerbescheid. Hierhin zahlen Sie.
BORIS-Portal
Bodenrichtwerte abrufen →Finanzamt-Hotline
Bei Fragen zum Grundsteuerwertbescheid wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt. Telefonnummern finden Sie auf dem Bescheid oder unter bzst.de
Die neue Grundsteuer 2026: Was Sie wissen müssen
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 musste das veraltete System grundlegend reformiert werden. Mit unserem Grundsteuer-Rechner können Sie Ihre neue Steuerlast online berechnen – für alle 16 Bundesländer und alle drei Berechnungsmodelle. Planen Sie einen Immobilienkauf? Berechnen Sie vorab die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer, um alle laufenden und einmaligen Kosten im Blick zu haben.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, die jährlich von den Gemeinden erhoben wird. Sie betrifft:
- Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: Bebaute und unbebaute Grundstücke (Häuser, Wohnungen, Gewerbe)
- Grundsteuer C (neu): Baureife, unbebaute Grundstücke – Gemeinden können hier einen erhöhten Hebesatz festlegen, um die Bebauung zu fördern
Die Einnahmen fließen vollständig an die Gemeinden und finanzieren Schulen, Straßen, Kindergärten und andere kommunale Aufgaben. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Die Grundsteuer-Formel
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
- Grundsteuerwert: Vom Finanzamt ermittelter Wert des Grundstücks (ersetzt den alten Einheitswert, Stichtag 1. Januar 2022)
- Steuermesszahl: Gesetzlich festgelegter Faktor (0,31‰ für Wohngebäude, 0,34‰ für Nichtwohngebäude)
- Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegter Multiplikator (z.B. 500%)
Beispielrechnung: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen (Bundesmodell) mit einem Grundsteuerwert von 300.000 €:
Grundsteuerwert: 300.000 €
× Steuermesszahl: 0,31‰ (0,00031)
= Grundsteuermessbetrag: 93 €
× Hebesatz: 500 %
= Jährliche Grundsteuer: 465 € (ca. 38,75 € pro Monat)
Tipp: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei der Einkommensteuer absetzbar, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Die drei Grundsteuer-Modelle im Vergleich
1. Bundesmodell (11 Bundesländer)
Das Bundesmodell berücksichtigt den Bodenwert, die Gebäudeart, das Baujahr und die Wohnfläche. Es ist das komplexeste Modell, soll aber "wertgerecht" sein. Der BFH hat im Dezember 2025 bestätigt, dass die pauschalen Durchschnittswerte verfassungsrechtlich zulässig sind.
Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
2. Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
In Baden-Württemberg zählt nur der Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Gebäude werden nicht bewertet. Einfach, aber teuer für Grundstücke in guten Lagen. Es gibt Begünstigungen für Wohnzwecke, sozialen Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.
3. Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
Das Flächenmodell berechnet nach Quadratmetern – weder Lage noch Wert spielen eine Rolle. Grundstücksfläche (0,04 €/m²) + Wohnfläche (0,50 €/m²) = Grundsteuermessbetrag. In Hessen und Niedersachsen wird zusätzlich ein Lagefaktor berücksichtigt.
Hebesätze 2026: Viele Gemeinden passen an
Die Reform soll aufkommensneutral sein – die Gesamteinnahmen der Gemeinden sollen gleich bleiben. Dafür passen viele Gemeinden ihre Hebesätze an:
- Manche Gemeinden senken den Hebesatz (wo Grundsteuerwerte stark gestiegen sind)
- Andere erhöhen ihn (wo Werte gefallen sind)
- Individuell kann Ihre Grundsteuer trotzdem steigen oder fallen
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig, jeweils zur Mitte des Quartals:
- 15. Februar
- 15. Mai
- 15. August
- 15. November
Alternativ kann bei der Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragt werden.
Grundsteuer bei Vermietung
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Dies muss im Mietvertrag vereinbart sein. Bei der Steuererklärung kann die Grundsteuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Vergessen Sie nicht, auch die Mietkaution korrekt zu berechnen.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Sind Sie mit Ihrem Bescheid nicht einverstanden? Sie können innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Gründe können sein:
- Falscher Bodenrichtwert verwendet
- Wohnfläche falsch berechnet
- Baujahr nicht korrekt
- Grundstücksgröße fehlerhaft
Grundsteuer und Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie fällt neben der laufenden Grundsteuer auch einmalig die Grunderwerbsteuer an. Zusammen mit Notarkosten, Maklergebühren und Grundbucheintrag bilden sie die sogenannten Kaufnebenkosten, die 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer 2026? ▼
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt auf Basis der Feststellungserklärung ermittelt und ersetzt den bisherigen Einheitswert. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngebäude und 0,34 ‰ für Nichtwohngebäude. Der Hebesatz wird von Ihrer Gemeinde festgelegt.
Welches Grundsteuer-Modell gilt in meinem Bundesland? ▼
11 Bundesländer nutzen das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). Baden-Württemberg nutzt das Bodenwertmodell. Bayern verwendet das reine Flächenmodell. Hessen und Niedersachsen nutzen modifizierte Flächen-Faktor- bzw. Flächen-Lage-Modelle, die auch den Lagefaktor berücksichtigen.
Wo finde ich meinen Bodenrichtwert? ▼
Ihren Bodenrichtwert finden Sie kostenlos im BORIS-Portal (bodenrichtwerte-boris.de) oder bei den Gutachterausschüssen Ihrer Kommune. Er ist auch im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts angegeben. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen? ▼
Ja, innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids können Sie Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Häufige Gründe: falscher Bodenrichtwert, fehlerhafte Wohnfläche, falsches Baujahr oder falsche Grundstücksgröße. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung – Sie müssen die Steuer zunächst zahlen.
Wann wird die Grundsteuer fällig? ▼
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ können Sie bei Ihrer Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragen. Die Zahlungspflicht beginnt mit dem Eigentumserwerb – relevant z.B. beim Immobilienkauf.
Was ist die Grundsteuer C? ▼
Die Grundsteuer C wurde mit der Reform neu eingeführt und betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Gemeinden können für solche Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um die Bebauung zu fördern und Spekulationen einzudämmen. Ob Ihre Gemeinde die Grundsteuer C anwendet, erfahren Sie bei Ihrer Stadtverwaltung.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden? ▼
Ja, Vermieter können die Grundsteuer gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Steuererklärung ist die Grundsteuer als Werbungskosten absetzbar. Nutzen Sie unseren Nebenkosten-Rechner, um alle umlagefähigen Kosten zu berechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer? ▼
Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Steuer auf Grundbesitz, die an die Gemeinde gezahlt wird. Die Grunderwerbsteuer hingegen fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und beträgt je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises. Sie wird an das Finanzamt gezahlt. Beide Steuern sind unabhängig voneinander.