Mietkaution-Rechner

Mit unserem Mietkaution-Rechner berechnen Sie schnell und kostenlos die Höhe Ihrer Mietkaution, die aufgelaufenen Zinsen und den Gesamtbetrag bei Rückzahlung. Der Rechner basiert auf den gesetzlichen Regelungen des §551 BGB. Ob Sie gerade eine neue Wohnung mieten oder nach Mietende auf die Rückzahlung warten – hier finden Sie alle relevanten Informationen inklusive aktueller BGH-Urteile und Beispielrechnungen.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution (auch Mietsicherheit genannt) ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter bei Mietbeginn an den Vermieter zahlt. Sie sichert den Vermieter gegen mögliche Schäden oder ausstehende Mietzahlungen ab. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution – inklusive Zinsen – zurückgezahlt. Die Kaution ist Teil der Gesamtkosten einer Wohnung, zusammen mit den Nebenkosten und der monatlichen Kaltmiete.

Maximale Höhe der Mietkaution

Nach §551 Abs. 1 BGB ist die Mietkaution auf maximal 3 Monats-Kaltmieten begrenzt. Wichtig: Es zählt nur die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten! Prüfen Sie mit unserem Brutto-Netto-Rechner, ob Sie sich die Kaution neben Ihren laufenden Ausgaben leisten können.

• Kaltmiete: 750 € → Max. Kaution: 2.250 €
• Kaltmiete: 1.000 € → Max. Kaution: 3.000 €
• Kaltmiete: 1.500 € → Max. Kaution: 4.500 €

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine höhere Kaution, ist diese Vereinbarung unwirksam. Der Mieter muss nur den gesetzlichen Höchstbetrag zahlen. In Gebieten mit Mietpreisbremse kann auch die Kaltmiete selbst begrenzt sein.

Ratenzahlung nach §551 Abs. 2 BGB

Sie müssen die Kaution nicht auf einmal zahlen! Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, die Mietkaution in 3 gleichen Monatsraten zu zahlen:

• 1. Rate: Zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
• 2. Rate: Mit der zweiten Monatsmiete fällig
• 3. Rate: Mit der dritten Monatsmiete fällig

Der Vermieter kann diese Ratenzahlung nicht ablehnen – sie ist ein gesetzliches Recht! Planen Sie Ihre monatlichen Ausgaben inklusive Raten mit unserem Budget-Rechner.

Verzinsung der Mietkaution 2026

Nach §551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kaution verzinsen:

• Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut angelegt werden
• Die Verzinsung erfolgt zum Zinssatz für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist
• Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit
• Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen

Aktueller Zinssatz (2025/2026): Ca. 0,03 – 0,5 % p.a. je nach Kreditinstitut (nach der Niedrigzinsphase leicht angestiegen). Sparkassen bieten teils 0,4 % an, klassische Spareinlagen liegen bei ca. 0,03 %. Die genauen Zinssätze veröffentlicht die Deutsche Bundesbank. Verglichen mit einem ETF-Sparplan oder einem Dispokredit ist die Rendite der Mietkaution minimal.

3 Beispielrechnungen

Berechnung mit Zinseszins, vereinfacht. Tatsächliche Zinsen variieren je nach Bank und Anlageform.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive aller Zinsen. Der Vermieter darf jedoch:

• Offene Mietzahlungen einbehalten
• Einen angemessenen Betrag für die Nebenkostenabrechnung einbehalten (bis diese erstellt ist)
• Berechtigte Schadenersatzforderungen abziehen

Prüfungsfrist: Der Vermieter hat nach der Rechtsprechung des BGH eine "angemessene Prüfungsfrist" von typischerweise 3–6 Monaten. In Ausnahmefällen kann dies bis zu 12 Monate dauern (z.B. wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht). Für die Nebenkosten selbst kann der Vermieter 3–4 monatliche Vorauszahlungen zurückbehalten (BGH VIII ZR 71/05).

Wichtiges BGH-Urteil 2024: Verjährte Schäden

Mit dem BGH-Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter bei der Kautionsabrechnung auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnen dürfen. Das bedeutet: Selbst wenn die Frist für Schadensersatz in Geld abgelaufen ist, kann der Vermieter diese Forderungen gegen die Kaution verrechnen. Für Mieter heißt das: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig!

Alternativen zur Barkaution

Neben der klassischen Barkaution gibt es weitere Möglichkeiten. Wer das Geld lieber in einen ETF-Sparplan oder eine Baufinanzierung investieren möchte, kann auf Alternativen zurückgreifen:

• Mietkautionsbürgschaft: Eine Versicherung bürgt für Sie (ca. 3–5 % p.a. der Kautionssumme)
• Bankbürgschaft: Ihre Bank stellt eine Bürgschaftsurkunde aus
• Mietkautionskonto: Der Mieter legt selbst an, verpfändet an Vermieter
• Sparbuch mit Sperrvermerk: Klassische Variante der Anlage

Tipp: Bei einer Kautionsbürgschaft über 3.000 € zahlen Sie ca. 90–150 € pro Jahr und behalten Ihre Liquidität. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie Sie das Geld alternativ anlegen – nutzen Sie unseren Kredit-Rechner für einen Vergleich.

Sonderfälle bei der Mietkaution

• WG-Kaution: In einer Wohngemeinschaft haftet in der Regel der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Untermieter zahlen ihre Kaution an den Hauptmieter. Klären Sie die Kautionsregelung immer schriftlich im Untermietvertrag.
• Gewerbekaution: Bei Gewerberäumen gilt die Obergrenze von 3 Monatsmieten nicht. Hier sind auch höhere Kautionen und andere Sicherungsformen (z.B. Bankgarantie) zulässig.
• Eigentümerwechsel: Bei Verkauf der Immobilie tritt der neue Eigentümer in die Kautionspflicht ein. Er muss die Kaution zurückzahlen – auch wenn der alte Vermieter sie nicht weitergegeben hat (§566a BGB).
• Insolvenz des Vermieters: Wurde die Kaution korrekt getrennt vom Vermögen angelegt (Treuhandkonto), fällt sie nicht in die Insolvenzmasse. Andernfalls ist der Anspruch leider nur eine Insolvenzforderung.
• Wohngeld & Kaution: Die Mietkaution wird bei der Berechnung von Wohngeld nicht als Einkommen gewertet. Empfänger von Bürgergeld können unter Umständen ein Darlehen für die Kautionszahlung beim Jobcenter beantragen.

5 typische Fehler bei der Mietkaution

1. Kaution mit letzter Miete verrechnen: Niemals einfach die letzte Miete nicht zahlen „weil ja noch die Kaution da ist" – das ist ein Kündigungsgrund!
2. Keine Quittung verlangen: Lassen Sie sich die Zahlung der Kaution immer schriftlich bestätigen. Ohne Nachweis wird der Rückzahlungsanspruch schwer durchsetzbar.
3. Kein Übergabeprotokoll: Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Ein- und Auszug mit Fotos und Protokoll. Nach dem BGH-Urteil 2024 kann der Vermieter selbst verjährte Schäden mit der Kaution verrechnen.
4. Zu lange warten: Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung verjährt nach 3 Jahren (§195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Prüfungsfrist des Vermieters abläuft.
5. Barkaution ohne Konto: Wenn der Vermieter die Kaution nicht auf einem separaten Konto anlegt, verstoßen er gegen §551 BGB. Sie haben das Recht, einen Nachweis über die getrennte Anlage zu verlangen.

Mietkaution steuerlich absetzen?

Die Mietkaution selbst ist steuerlich nicht absetzbar, da es sich um eine Sicherheitsleistung und nicht um Werbungskosten handelt. Die Zinsen auf die Kaution sind allerdings steuerpflichtiges Einkommen – allerdings in der Regel unter dem Sparerpauschbetrag von 1.000 € (Einzelveranlagung) bzw. 2.000 € (Zusammenveranlagung). Wer beruflich umzieht und eine doppelte Kaution zahlen muss, kann die Kosten unter Umständen als doppelte Haushaltsführung geltend machen.

Mieterhöhung & Kaution

Eine Mieterhöhung hat keinen automatischen Einfluss auf die Kautionshöhe. Die Kaution wird bei Mietbeginn auf Basis der damaligen Kaltmiete berechnet. Der Vermieter kann nicht nachträglich eine höhere Kaution fordern, nur weil die Miete gestiegen ist. Prüfen Sie mit unserem Mieterhöhung-Rechner, ob eine Erhöhung zulässig ist.

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