Nebenkosten-Rechner 2026
Betriebskosten nach BetrKV §2 schätzen
Geprüft & aktuell für 2026
Berechnung basiert auf der Betriebskostenverordnung (BetrKV) §2, dem Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbundes sowie den aktuellen CO₂-Preisen gemäß BEHG (55 €/t CO₂ ab 2026). Berücksichtigt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Grundsteuerreform 2025.
Zuletzt aktualisiert: März 2026
📝Ihre Wohnung
Verbreitetste Heizungsart, moderate Kosten
💰Geschätzte Nebenkosten
⚠️Nicht umlagefähige Kosten
Folgende Kosten dürfen laut BetrKV nicht auf Mieter umgelegt werden:
- • Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung)
- • Instandhaltungskosten (Reparaturen, Sanierung)
- • Instandsetzungskosten (Erneuerung von Bauteilen)
- • Rücklagen für Instandhaltung
- • Leerstandskosten (leerstehende Wohnungen)
ℹ️Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten (oder Betriebskosten) sind die laufenden Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Gebäudes entstehen und die er auf die Mieter umlegen darf.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in §2 abschließend, welche 17 Kostenarten umlagefähig sind. Nur diese dürfen in der Betriebskostenabrechnung erscheinen.
Man unterscheidet zwischen kalten Nebenkosten (alle außer Heizung/Warmwasser) und warmen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser), die zusammen die "zweite Miete" bilden.
Nebenkosten verstehen: Die "zweite Miete" 2026
Mit unserem Nebenkosten-Rechner schätzen Sie die voraussichtlichen Betriebskosten für Ihre Mietwohnung. Der Rechner basiert auf dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes und berücksichtigt alle umlagefähigen Kosten nach BetrKV §2. Für Mieter ist die Nebenkostenabrechnung eng mit dem Netto-Gehalt verknüpft – denn die "zweite Miete" kann Ihr monatliches Budget erheblich belasten. Wer Wohngeld bezieht, sollte wissen, dass Nebenkosten bei der Berechnung der anerkannten Miete berücksichtigt werden.
Was sind Nebenkosten (Betriebskosten)?
Nebenkosten – rechtlich korrekt "Betriebskosten" – sind die laufenden Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum und den Betrieb des Gebäudes entstehen. Sie werden oft als "zweite Miete" bezeichnet und können erheblich sein. Die Mietkaution deckt übrigens auch offene Nebenkosten ab – ein Grund mehr, Ihre Abrechnung genau zu prüfen. Wer eine Immobilie kaufen statt mieten möchte, sollte mit dem Kaufnebenkosten-Rechner die einmaligen Erwerbskosten kalkulieren.
Betriebskostenspiegel 2024 (Mieterbund, Dez. 2025):
- Mit Heizung: ca. 2,67 €/m²/Monat (= 32,04 €/m²/Jahr)
- Alle Kosten (Spitze): bis zu 3,68 €/m²/Monat
- Beispiel 80 m²: ca. 214 €/Monat (Ø) bis 294 €/Monat (alle Kosten)
Die 17 umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV §2
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Grundsteuer ist dabei oft der erste Posten – und durch die Grundsteuerreform 2025 kann sie vielerorts deutlich steigen. Auch die CO₂-Steuer beeinflusst die Heizkosten erheblich:
| Nr. | Kostenart | Ø €/m²/Monat |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | 0,18 € |
| 2/3 | Wasser/Abwasser | 0,29 € |
| 4/5 | Heizung & Warmwasser | 1,32 € |
| 7 | Aufzug | 0,20 € |
| 8a | Straßenreinigung | 0,04 € |
| 8b | Müllbeseitigung | 0,16 € |
| 9 | Gebäudereinigung | 0,21 € |
| 10 | Gartenpflege | 0,15 € |
| 11 | Beleuchtung (Allgemeinstrom) | 0,06 € |
| 12 | Schornsteinreinigung | 0,04 € |
| 13 | Versicherungen | 0,31 € |
| 14 | Hauswart | 0,21 € |
| 15 | Kabelanschluss (entfallen seit 07/2024) | 0,07 € |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | 0,07 € |
Warme vs. Kalte Nebenkosten
Die Unterscheidung zwischen warmen und kalten Nebenkosten ist wichtig für die Abrechnung. Warme Nebenkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Heizkosten können Sie separat berechnen, und mit dem Gaskosten-Rechner ermitteln Sie Ihren voraussichtlichen Gasverbrauch:
🔥 Warme Nebenkosten
- • Heizung
- • Warmwasserbereitung
- • ca. 1,32 €/m²/Monat (2024)
❄️ Kalte Nebenkosten
- • Alle anderen Kostenarten
- • Wasser, Müll, Versicherung etc.
- • ca. 1,35 €/m²/Monat (2024)
3 Beispielrechnungen
📌 Beispiel 1: Single-Wohnung in Berlin (45 m², Gasheizung)
- Heizung & Warmwasser: 45 × 1,32 € = 59,40 €
- Kalte Nebenkosten: 45 × 1,35 € = 60,75 €
- CO₂-Umlage (55 €/t, Mieteranteil ~40 %): ~8 €
- Gesamt: ca. 128 €/Monat (= 2,84 €/m²)
Singles können Nebenkosten teilweise als Homeoffice-Pauschale steuerlich geltend machen.
📌 Beispiel 2: Familie in München (90 m², Fernwärme, Aufzug)
- Heizung & Warmwasser: 90 × 1,50 € = 135,00 € (München +15 %)
- Kalte Nebenkosten: 90 × 1,55 € = 139,50 €
- Aufzug: 90 × 0,20 € = 18,00 €
- Gesamt: ca. 293 €/Monat (= 3,25 €/m²)
Familien mit Kindergeld-Anspruch können ggf. Wohngeld oder Kinderzuschlag beantragen.
📌 Beispiel 3: WG in Leipzig (75 m², Wärmepumpe, kein Aufzug)
- Heizung & Warmwasser: 75 × 0,83 € = 62,25 € (Wärmepumpe -37 %)
- Kalte Nebenkosten: 75 × 1,20 € = 90,00 € (Ostdeutschland -10 %)
- CO₂-Umlage: 0 € (Wärmepumpe = kein fossiler Brennstoff)
- Gesamt: ca. 152 €/Monat (= 2,03 €/m²)
Die Wärmepumpe senkt die warmen Nebenkosten deutlich. Die Stromkosten steigen dafür leicht.
Nicht umlagefähige Kosten
Folgende Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden – wird trotzdem abgerechnet, können Sie diese Posten streichen:
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Verwaltergebühren
- Instandhaltung: Reparaturen, Wartung über normalen Betrieb hinaus
- Instandsetzung: Erneuerung von Bauteilen, Sanierung
- Rücklagen: Instandhaltungsrücklagen bei WEG
- Leerstandskosten: Kosten für leerstehende Wohnungen
- Finanzierungskosten: Hypothekenzinsen, Bankgebühren
- Rauchmelder-Miete: Leasingkosten für Rauchmelder (BGH 2022)
Heizkosten nach Energieträger 2026
Die Heizkosten variieren stark je nach Energieträger und werden durch die CO₂-Abgabe beeinflusst (2026: 55 €/Tonne CO₂). Wer über einen Wechsel nachdenkt, kann mit dem Photovoltaik-Rechner oder Wärmepumpe-Rechner prüfen, ob sich eine Alternative lohnt:
- Wärmepumpe: ca. 10 €/m²/Jahr – am günstigsten
- Holzpellets: ca. 12 €/m²/Jahr – nachwachsend
- Erdgas: ca. 13,50 €/m²/Jahr – häufigste Heizung
- Heizöl: ca. 14,80 €/m²/Jahr – CO₂-Abgabe steigt
- Fernwärme: ca. 15,60 €/m²/Jahr – regionsabhängig
5 typische Fehler in der Nebenkostenabrechnung
- ❌ Fehler 1: Nicht umlagefähige Kosten abgerechnet
Reparaturen, Verwaltungskosten oder Rauchmelder-Miete dürfen nicht umgelegt werden. Laut Mieterbund enthalten über 90 % aller Abrechnungen mindestens einen solchen Fehler. - ❌ Fehler 2: Falscher Verteilerschlüssel
Kosten müssen gemäß Mietvertrag verteilt werden (nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch). Ein plötzlicher Wechsel des Schlüssels ohne Zustimmung ist unzulässig. - ❌ Fehler 3: Verspätete Zustellung
Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugestellt werden. Kommt sie zu spät, müssen Sie eine Nachzahlung nicht leisten (§ 556 BGB). - ❌ Fehler 4: Leerstandskosten auf Mieter umgelegt
Stehen Wohnungen im Haus leer, muss der Vermieter deren Nebenkosten-Anteil selbst tragen. Prüfen Sie, ob die Gesamtfläche mit der tatsächlich vermieteten Fläche übereinstimmt. - ❌ Fehler 5: Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet
Nach der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 % der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Fehlt die verbrauchsabhängige Abrechnung, können Sie den Posten um 15 % kürzen.
Tipp: Prüfen Sie Ihre Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Widerspruchsfrist. Wer seine Einkommensteuer optimieren will, kann bestimmte Nebenkosten (haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege, Hausreinigung, Winterdienst) nach § 35a EStG steuerlich absetzen – nutzen Sie dafür den Handwerkerkosten-Rechner.
5 Sonderfälle bei den Nebenkosten
🔄 Grundsteuerreform 2025: Auswirkungen auf Nebenkosten
Seit 2025 gelten die neuen Grundsteuerbescheide. In vielen Städten steigt die Grundsteuer teilweise um das Zwei- bis Dreifache. Vermieter dürfen die Grundsteuer zu 100 % auf Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die erste Abrechnung mit neuen Werten erhalten Mieter 2026 für das Abrechnungsjahr 2025.
🏢 WG & Wohngemeinschaften
In einer WG hängt die Nebenkostenpflicht vom Mietvertrag ab: Bei einem Hauptmietvertrag mit Untervermietung schuldet nur der Hauptmieter die Nebenkosten. Bei Einzel-Mietverträgen haftet jeder Mieter anteilig. Die Aufteilung nach Zimmergröße ist üblich, aber nur bei individueller Vereinbarung bindend. Wer Bürgergeld bezieht, erhält nur den eigenen Kopfanteil der Unterkunftskosten erstattet.
📺 Kabelanschluss seit Juli 2024 entfallen
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss (TV-Grundversorgung) nicht mehr über die Nebenkosten umlegen. Das "Nebenkostenprivileg" für Kabelgebühren ist mit dem Telekommunikationsgesetz (TKG) § 71 weggefallen. Mieter können nun ihren Anbieter frei wählen. Taucht der Posten noch in Ihrer Abrechnung auf, streichen Sie ihn.
🌡️ CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter
Seit dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG, 2023) werden die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell aufgeteilt: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter (bis 95 %). Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr) trägt der Mieter 100 %. Für 2026 beträgt der CO₂-Preis 55 €/Tonne — prüfen Sie mit dem CO₂-Steuer-Rechner, wie sich das auf Ihre Heizkosten auswirkt.
🏗️ Gewerberaum & gemischte Nutzung
In Gebäuden mit Gewerbe- und Wohneinheiten dürfen die höheren Betriebskosten der Gewerberäume (z. B. Wasser, Müll, Reinigung) nicht einfach auf alle Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss einen Vorwegabzug für gewerbliche Mehrkosten vornehmen. Fehlt dieser, kann die gesamte Nebenkostenabrechnung anfechtbar sein. Für Gewerbesteuer und andere gewerbliche Kosten gelten eigene Regeln.
Tipps zur Nebenkostenkontrolle
- Abrechnung prüfen: Über 90 % aller Abrechnungen enthalten Fehler
- Fristen beachten: Vermieter hat 12 Monate Zeit zur Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB)
- Belegeinsicht: Sie haben das Recht, alle Belege einzusehen
- Verteilerschlüssel: Prüfen Sie, ob fair nach m² oder Personen verteilt wird
- Vorauszahlung anpassen: Bei hoher Nachzahlung Erhöhung verlangen
- Steuern sparen: Haushaltsnahe Dienstleistungen über Steuererklärung absetzen (§ 35a EStG)
Regionale Unterschiede
Die Nebenkosten variieren je nach Region erheblich. Wer einen Umzug plant, sollte die Umzugskosten und regionale Nebenkostenunterschiede einkalkulieren:
- Teuer: München (+15 %), Hamburg (+8 %), Frankfurt (+8 %)
- Günstig: Ostdeutschland (-10 %), ländliche Gebiete (-5–10 %)
- Heizkosten: Süddeutschland/Berge höher (kälteres Klima)
Was bedeutet das für dich?
Die Nebenkosten sind ein entscheidender Faktor bei der Wohnungssuche und Budgetplanung. Nutzen Sie unseren Rechner, um vor dem Einzug eine realistische Schätzung zu erhalten. Vergleichen Sie die Vorauszahlung im Mietvertrag mit dem Durchschnitt – liegt sie deutlich darunter, droht eine hohe Nachzahlung. Wer mit dem Budget-Rechner sein monatliches Budget plant, sollte die Nebenkosten als feste Ausgabe einkalkulieren. Bei der Frage Mieten oder Kaufen spielen die laufenden Nebenkosten ebenfalls eine große Rolle – Eigentümer zahlen zwar keine Miete, dafür aber Grundsteuer, Notarkosten beim Kauf und laufende Instandhaltung.
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland? ▼
Welche Nebenkosten darf der Vermieter auf Mieter umlegen? ▼
Welche Kosten sind nicht umlagefähig? ▼
Was ist der Unterschied zwischen warmen und kalten Nebenkosten? ▼
Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen? ▼
Wie wirkt sich die CO₂-Abgabe 2026 auf die Nebenkosten aus? ▼
Kann ich Nebenkosten von der Steuer absetzen? ▼
Was ändert sich 2026 bei der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung? ▼
🏛️ Hilfe & Beratung
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Der Deutsche Mieterbund (DMB) und seine örtlichen Mietervereine bieten Beratung und Prüfung von Nebenkostenabrechnungen an. Als Mitglied erhalten Sie Rechtsschutz und Unterstützung bei Streitigkeiten.
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