Modernisierungsumlage-Rechner

Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Vorher müssen ersparte Instandhaltungskosten und öffentliche Zuschüsse abgezogen werden. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur um 2 €. Beispiel: 21.000 € Kosten für eine 70-m²-Wohnung, davon 4.000 € Erhaltungsanteil – 17.000 € × 8 % = 1.360 € im Jahr, also 113,33 € im Monat (1,62 €/m²).

Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Werden 30 Jahre alte Fenster durch Wärmeschutzfenster ersetzt, muss der Vermieter den Betrag abziehen, den eine Erneuerung alter Fenster ohne Verbesserung gekostet hätte – notfalls durch Schätzung unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads. Bei komplett verschlissenen Bauteilen kann das der Großteil der Kosten sein. Bei geförderten Heizungstauschs gilt seit 2024 eine Pauschale von 15 % (§ 559e Abs. 2).

Für den Einbau einer Heizung nach § 555b Nr. 1a BGB, die die Förderbedingungen (BEG) erfüllt und für die der Vermieter Fördermittel in Anspruch nimmt, gilt § 559e: Die Umlage beträgt 10 % statt 8 % der Kosten – aber erst nach Abzug der Förderung und pauschal 15 % Erhaltungsanteil. Die Mieterhöhung ist zusätzlich auf 0,50 € je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt, und diese 0,50 € zählen innerhalb der allgemeinen 3-€-Grenze. Nimmt der Vermieter keine Förderung in Anspruch, gilt § 559 mit 8 % und ebenfalls der 0,50-€-Deckel für die Heizung.

Ja, spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Unterbleibt die Ankündigung oder übersteigt die spätere Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, wird die Erhöhung erst sechs Monate später wirksam (§ 559b Abs. 2 BGB). Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter die Erhöhung in Textform erklären und berechnen; sie gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.

In drei Richtungen: Erstens prüfen, ob es sich überhaupt um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt – reine Reparaturen sind nicht umlagefähig. Zweitens die Berechnung prüfen: Erhaltungsanteil, Zuschüsse, Verteilungsschlüssel und Kappungsgrenze. Drittens den Härteeinwand: Bedeutet die Erhöhung unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine unzumutbare wirtschaftliche Härte, ist sie ausgeschlossen (§ 559 Abs. 4). Die Härte müssen Sie bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung mitteilen (§ 555d Abs. 3). Alternativ besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Ja, die 3 € (bzw. 2 €) je Quadratmeter gelten für alle Modernisierungserhöhungen zusammen innerhalb eines Sechsjahreszeitraums. Hat der Vermieter vor drei Jahren nach einer Dachdämmung bereits 1,50 €/m² umgelegt, bleiben für eine neue Fassadendämmung nur 1,50 €/m². Erhöhungen nach § 558 (Mietspiegel) oder § 560 (Betriebskosten) werden nicht mitgerechnet. Der Rechner zieht frühere Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre von der Grenze ab.

Die 8-%-Umlage ist keine Amortisationsrechnung, sondern eine dauerhafte Mieterhöhung: Nach 12,5 Jahren hat der Vermieter die umlagefähigen Kosten über die Erhöhung wieder eingenommen (100 % ÷ 8 %), danach bleibt die höhere Miete bestehen. Greift die Kappungsgrenze, verlängert sich die Amortisation entsprechend. Beim geförderten Heizungstausch mit 10 % sind es 10 Jahre – gerechnet auf die Kosten nach Abzug der Förderung. Dazu kommt bei Mieterwechsel die Möglichkeit, die Miete an den Mietspiegel anzupassen.