Nießbrauch-Rechner
Kapitalwert des Nießbrauchs 2026 berechnen
🏠 Kapitalwert des Nießbrauchs
Lebenslänglich · Vervielfältiger 12,583
📊 Berechnungsdetails
ℹ️ So funktioniert die Bewertung
- 1.Jahreswert der Nutzung ermitteln (z. B. Jahresnettokaltmiete; bei Geldsumme 5,5 %, § 15 BewG).
- 2.Deckelung nach § 16 BewG: höchstens Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6.
- 3.Vervielfältiger wählen – lebenslänglich aus der BMF-Tabelle nach Alter & Geschlecht (§ 14 BewG), sonst § 13 / Anlage 9a.
- 4.Kapitalwert = anzusetzender Jahreswert × Vervielfältiger.
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Bei lebenslänglichem Nießbrauch enthält dieser Rechner nur die amtlich verifizierten Altersstufen (0, 60, 65, 70 Jahre). Für andere Alter gilt die vollständige BMF-Tabelle.
- •Bei zeitlich befristetem Nießbrauch sind nur die verifizierten Laufzeiten (5, 10, 15, 20 Jahre) hinterlegt; weitere Laufzeiten stehen in Anlage 9a BewG.
- •Der anzusetzende Jahreswert einer Immobilie (übliche Jahresnettokaltmiete) ist eine Sachverhaltsfrage und nicht ziffernmäßig im Gesetz festgelegt – hier als Näherung.
Quellen (amtlich)
Grundlage
Bewertungsgesetz §§ 13, 14, 15, 16 sowie Anlage 9a BewG; BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003) mit den Vervielfältigern für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026, berechnet nach der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes und einem Zinssatz von 5,5 %.
Berücksichtigt
Kapitalwert lebenslänglicher, immerwährender und zeitlich befristeter Nießbräuche; Deckelung des Jahreswerts nach § 16 BewG (Teiler 18,6); geschlechtsspezifische Vervielfältiger; automatischer Jahreswert bei Geldsummen (5,5 %).
Nicht berücksichtigt
Individuelle Freibeträge der Schenkung-/Erbschaftsteuer, die konkrete Ermittlung der anzusetzenden Jahresmiete im Einzelfall, eine spätere Berichtigung nach § 14 Abs. 2 BewG (früherer Tod des Berechtigten) sowie nicht amtlich verifizierte Altersstufen bzw. Laufzeiten. Verbindlich ist allein das Finanzamt.
Nießbrauch 2026: Kapitalwert richtig berechnen
Der Nießbrauch gibt einer Person das Recht, ein fremdes Wirtschaftsgut – meist eine Immobilie – zu nutzen und die Erträge (z. B. Mieteinnahmen) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer muss dieser Nießbrauchwert in Euro beziffert werden. Der Nießbrauch-Rechner ermittelt den Kapitalwert nach den §§ 13–16 des Bewertungsgesetzes (BewG).
Stand: Juli 2026. Die Vervielfältiger für lebenslängliche Nießbräuche stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 und gelten für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026.
Die Grundformel: Jahreswert × Vervielfältiger
Der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung ist nach § 14 Abs. 1 BewG das Vielfache des Jahreswerts:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Der Vervielfältiger hängt bei lebenslänglichem Nießbrauch vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab; er wird jährlich vom Bundesfinanzministerium bekannt gegeben.
Was ist der Jahreswert? (§ 15 BewG)
Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag der Nutzung. Bei einer Immobilie ist das in der Regel die Jahresnettokaltmiete. Bei einer Geldsumme ist der Jahreswert – wenn kein anderer Wert feststeht – mit 5,5 % anzusetzen (§ 15 Abs. 1 BewG). Schwankende Nutzungen werden mit ihrem voraussichtlichen Durchschnittsbetrag angesetzt.
Die Deckelung nach § 16 BewG (Teiler 18,6)
Der Jahreswert darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Wert des Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird. Anzusetzen ist stets der kleinere der beiden Werte. Da der höchstmögliche Vervielfältiger ebenfalls 18,6 beträgt (immerwährende Nutzung), stellt diese Deckelung sicher, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs den Wert des Wirtschaftsguts nicht übersteigt.
Die vier Arten des Nießbrauchs
- Lebenslänglich: Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle nach Alter & Geschlecht (§ 14 BewG).
- Immerwährend: Jahreswert × 18,6 (§ 13 Abs. 2 BewG).
- Unbestimmte Dauer: Jahreswert × 9,3 (§ 13 Abs. 2 BewG).
- Zeitlich befristet (Zeitrente): Vielfaches aus Anlage 9a BewG nach Laufzeit (§ 13 Abs. 1 BewG).
Rechenbeispiel: Lebenslänglicher Nießbrauch Schritt für Schritt
Eine 65-jährige Frau behält sich bei der Übertragung ihres Hauses (Wert 400.000 €) den lebenslänglichen Nießbrauch vor. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 16.000 €. So wird der Kapitalwert ermittelt:
| Schritt | Betrag / Wert |
|---|---|
| Wert des Wirtschaftsguts (Haus) | 400.000,00 € |
| Jahreswert (Jahresnettokaltmiete) | 16.000,00 € |
| Höchstwert § 16 BewG (400.000 / 18,6) | 21.505,38 € |
| Anzusetzender Jahreswert (kleinerer Wert) | 16.000,00 € |
| Vervielfältiger (Frau, 65 Jahre, § 14 BewG) | × 12,583 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | 201.328,00 € |
Der Nießbrauchwert von rund 201.328 € mindert die steuerpflichtige Bereicherung bei der Schenkungsteuer.
BMF-Vervielfältiger 2026 (Auszug)
Die folgenden Werte sind amtlich verifiziert (BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Stichtage ab 1.1.2026):
| Alter | Vervielfältiger Mann | Vervielfältiger Frau |
|---|---|---|
| 0 Jahre | 18,402 | 18,465 |
| 60 Jahre | 12,798 | 13,832 |
| 65 Jahre | 11,444 | 12,583 |
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
Die vollständige Tabelle (Alter 0 bis 100+) enthält das BMF-Schreiben.
Zeitrente: Anlage 9a BewG (Auszug)
Für einen zeitlich befristeten Nießbrauch gilt das Vielfache aus Anlage 9a BewG (Zinssatz 5,5 %):
| Laufzeit | Vervielfältiger |
|---|---|
| 5 Jahre | 4,388 |
| 10 Jahre | 7,745 |
| 15 Jahre | 10,314 |
| 20 Jahre | 12,279 |
Wozu wird der Nießbrauchwert gebraucht?
Der häufigste Anwendungsfall ist die vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen die Immobilie an die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die steuerpflichtige Bereicherung und damit die Schenkungsteuer. Auch bei der Erbschaftsteuer spielt der Nießbrauch eine Rolle.
Zusammenhang mit dem Grundstückswert
Der „Wert des Wirtschaftsguts" ist bei Immobilien der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundbesitzwert. Wird dieser im Ertragswertverfahren ermittelt, ist er die Basis sowohl für die Deckelung nach § 16 als auch für die Steuerbemessung.
Zinssatz und Sterbetafel
Sämtliche Vervielfältiger werden mit einem Zinssatz von 5,5 % unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen berechnet. Grundlage für die lebenslänglichen Werte ist die am 22. Juli 2025 veröffentlichte Allgemeine Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes.
Berichtigung bei frühem Tod (§ 14 Abs. 2 BewG)
Verstirbt der Nießbraucher deutlich früher als nach der Sterbetafel unterstellt, kann die Bewertung nach § 14 Abs. 2 BewG berichtigt werden. Für die überschlägige Berechnung des Kapitalwerts ist dieser Sonderfall nachrangig, im Einzelfall aber steuerlich relevant.
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Deckelung nach § 16 BewG vergessen
Ein hoher Jahreswert wird oft ungeprüft übernommen. Er ist aber auf Wert / 18,6 begrenzt. Wer die Deckelung übersieht, setzt einen zu hohen Kapitalwert an.
Falsche Vervielfältiger-Spalte
Männer und Frauen haben wegen der unterschiedlichen Lebenserwartung eigene Spalten. Ebenso zählt das vollendete Lebensalter am Bewertungsstichtag – nicht das kommende Geburtsjahr.
Veraltete Tabelle verwendet
Die Vervielfältiger ändern sich mit jeder neuen Sterbetafel. Für Stichtage ab 1.1.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – ältere Tabellen führen zu falschen Werten.
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?
Der Kapitalwert eines lebenslänglichen Nießbrauchs ist der Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert ist zuvor nach § 16 BewG auf höchstens den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 zu begrenzen. Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers und steht in der amtlichen BMF-Tabelle.
Was ist der Jahreswert beim Nießbrauch?
Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag der Nutzung. Bei einer vermieteten Immobilie ist das in der Regel die Jahresnettokaltmiete. Bei einer Geldsumme wird der Jahreswert nach § 15 Abs. 1 BewG mit 5,5 Prozent angesetzt, wenn kein anderer Wert feststeht.
Was bedeutet die Deckelung durch 18,6 (§ 16 BewG)?
Nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Wert des Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird. Anzusetzen ist der kleinere der beiden Werte. Dadurch kann der Kapitalwert des Nießbrauchs den Wert des Wirtschaftsguts nicht übersteigen.
Welcher Vervielfältiger gilt 2026?
Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gelten die Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025, berechnet nach der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Beispiel: Für eine 65-jährige Frau beträgt der Vervielfältiger 12,583, für einen 65-jährigen Mann 11,444.
Warum haben Männer und Frauen unterschiedliche Vervielfältiger?
Die Vervielfältiger beruhen auf der statistischen Lebenserwartung. Da Frauen im Durchschnitt länger leben, ist der Kapitalwert eines lebenslänglichen Nießbrauchs für Frauen höher. Die BMF-Tabelle führt deshalb getrennte Spalten für Männer und Frauen nach vollendetem Lebensalter.
Wie wird ein zeitlich befristeter Nießbrauch bewertet?
Ein befristeter Nießbrauch (Zeitrente) wird nach § 13 Abs. 1 BewG mit dem Vielfachen aus Anlage 9a BewG bewertet, das von der Laufzeit abhängt. Bei 10 Jahren beträgt der Vervielfältiger zum Beispiel 7,745, bei 20 Jahren 12,279. Der Jahreswert wird auch hier zuvor nach § 16 BewG gedeckelt.
Mindert der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Ja. Behält sich der Schenker bei der Übertragung einer Immobilie den Nießbrauch vor, mindert dessen Kapitalwert die steuerpflichtige Bereicherung des Beschenkten. Dadurch fällt die Schenkungsteuer geringer aus. Verbindlich ist jedoch die Berechnung des Finanzamts.