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Ertragswertverfahren-Rechner 2026

Ertragswert einer vermieteten Immobilie nach ImmoWertV 2022 berechnen

Ihre Immobilie

€/Jahr
€/Jahr

Reinertrag (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten): 25.000 €

€

🏢 Ertragswert der Immobilie

536.477 €

Gebäudeertragswert 336.477 € + Bodenwert 200.000 €

Gebäudereinertrag
17.000 €
pro Jahr
Vervielfältiger (V)
19,79
Barwertfaktor § 34

📊 So setzt sich der Ertragswert zusammen

Jahresrohertrag30.000 €
− Bewirtschaftungskosten (§ 32)5.000 €
= Reinertrag (§ 31)25.000 €
− Bodenwertverzinsung (4,0 % auf 200.000 €)8.000 €
= Gebäudereinertrag (§ 28)17.000 €
× Vervielfältiger V (4,0 %, 40 Jahre, § 34)19,79
= Gebäudeertragswert336.477 €
+ Bodenwert200.000 €
Ertragswert (§ 28)536.477 €

ℹ️ So rechnet der Ertragswertverfahren-Rechner

  • ✓Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1)
  • ✓Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins (§ 28)
  • ✓Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung (§ 28)
  • ✓Vervielfältiger V = (1 − (1 + p)−n) ÷ p, mit p = Liegenschaftszins und n = Restnutzungsdauer (§ 34 Abs. 2)
  • ✓Ertragswert = Gebäudereinertrag × V + Bodenwert (§ 28)

Hinweis: Schätzung – keine Steuer-, Rechts- oder Wertgutachten-Beratung. Dieser Rechner bildet das allgemeine Ertragswertverfahren nach §§ 27, 28, 31, 32, 34 ImmoWertV 2022 vereinfacht ab und ersetzt KEIN Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. den Gutachterausschuss. Der Liegenschaftszinssatz wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht – er ist als Eingabewert objektbezogen zu übernehmen (keine fixe Annahme). Nicht berücksichtigt sind die Marktanpassung des vorläufigen Ertragswerts (§ 7, § 27 Abs. 3 ImmoWertV), besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, das vereinfachte und periodische Ertragswertverfahren sowie alternative Verfahren (Vergleichswert-, Sachwertverfahren). Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV) und Restnutzungsdauer müssen objektbezogen geschätzt werden. Alle Angaben ohne Gewähr.

Quellen & Rechtsgrundlagen

§ 27 ImmoWertV 2022 – Ermittlung des Ertragswerts§ 28 ImmoWertV 2022 – Allgemeines Ertragswertverfahren§ 31 ImmoWertV 2022 – Reinertrag und Rohertrag§ 32 ImmoWertV 2022 – Bewirtschaftungskosten§ 21 ImmoWertV 2022 – Liegenschaftszinssätze§ 33 ImmoWertV 2022 – Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz§ 34 ImmoWertV 2022 – Barwertfaktoren (Vervielfältiger)
✅ Zuletzt aktualisiert am 13. Juni 2026.
Grundlage: Allgemeines Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022), §§ 27, 28, 31, 32 und 34. Der Vervielfältiger ist der jährlich nachschüssige Rentenbarwertfaktor nach § 34 Abs. 2 ImmoWertV. Der Liegenschaftszinssatz (§ 21, § 33 ImmoWertV) wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und ist als Eingabewert zu übernehmen. Stand 2026.
Berücksichtigt: Reinertrag (§ 31), Bodenwertverzinsung (§ 28), Gebäudereinertrag (§ 28), Vervielfältiger / Barwertfaktor (§ 34 Abs. 2) und Ertragswert (§ 28).
Nicht berücksichtigt: Marktanpassung des vorläufigen Ertragswerts (§ 7, § 27 Abs. 3 ImmoWertV), besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, das vereinfachte und periodische Ertragswertverfahren sowie die alternativen Verfahren (Vergleichswert- und Sachwertverfahren). Bewirtschaftungskosten (§ 32) und Restnutzungsdauer sind objektbezogen zu schätzen.

Ertragswert berechnen 2026: Reinertrag, Vervielfältiger & Ertragswert

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren der Immobilienbewertung nach der ImmoWertV 2022 und kommt bei renditeorientierten Objekten zum Einsatz – also bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien. Es ermittelt den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Mit unserem Ertragswertverfahren-Rechner berechnen Sie in Sekunden den Reinertrag, die Bodenwertverzinsung, den Gebäudereinertrag, den Vervielfältiger (Barwertfaktor nach § 34) und den endgültigen Ertragswert – passend zur Logik des Mietrendite-Rechners und des Bodenrichtwert-Rechners.

Der Rechengang im Überblick

1. Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1)

2. Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins (§ 28)

3. Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung (§ 28)

4. Vervielfältiger V = (1 − (1 + p)−n) ÷ p, mit p = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer (§ 34 Abs. 2)

5. Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × V (§ 28)

6. Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert (§ 28)

Der Vervielfältiger (Barwertfaktor § 34)

Der Vervielfältiger – im Verordnungstext „Barwertfaktor" – kapitalisiert den jährlichen Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer. § 34 Abs. 2 ImmoWertV definiert ihn als jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor [(1 + p)n − 1] ÷ [p · (1 + p)n]; das ist algebraisch identisch zu (1 − (1 + p)−n) ÷ p. Achtung: Dieser Vervielfältiger des Ertragswertverfahrens ist nicht der Kaufpreisfaktor aus dem Mietrendite-Rechner (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) – beide Begriffe werden umgangssprachlich „Vervielfältiger" genannt, meinen aber verschiedene Größen.

Vervielfältiger V nach Liegenschaftszins (LZ) und Restnutzungsdauer (RND in Jahren) – berechnet nach (1 − (1 + p)−n) ÷ p, gerundet
LZ \ RND 20 30 40 50 60 70 80
2,0 %16,3522,4027,3631,4234,7637,5039,74
2,5 %15,5920,9325,1028,3630,9132,9034,45
3,0 %14,8819,6023,1125,7327,6829,1230,20
3,5 %14,2118,3921,3623,4624,9426,0026,75
4,0 %13,5917,2919,7921,4822,6223,3923,92
4,5 %13,0116,2918,4019,7620,6421,2021,57
5,0 %12,4615,3717,1618,2618,9319,3419,60
5,5 %11,9514,5316,0516,9317,4517,7517,93
6,0 %11,4713,7615,0515,7616,1616,3816,51
6,5 %11,0213,0614,1514,7215,0315,2015,28
7,0 %10,5912,4113,3313,8014,0414,1614,22

Der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird nicht frei geschätzt, sondern vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht (§ 33 ImmoWertV: objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz). Er ist daher als objektbezogener Eingabewert zu übernehmen – je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert.

Bewirtschaftungskosten & Restnutzungsdauer

Die Bewirtschaftungskosten umfassen nach § 32 ImmoWertV vier Bestandteile: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB). Sie mindern den Rohertrag zum Reinertrag. Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können – sie bestimmt die Kapitalisierungsdauer des Gebäudeertragswerts. Für die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) gelten eigene, davon abweichende Nutzungsdauern.

📋 Rechenbeispiel: vermietetes Objekt

Jahresrohertrag 30.000 €, Bodenwert 200.000 €, Liegenschaftszins 4,0 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre

  • Jahresrohertrag: 30.000 €
  • Bewirtschaftungskosten: 5.000 €/Jahr
  • Reinertrag = 30.000 € − 5.000 € = 25.000 €
  • Bodenwertverzinsung = 200.000 € × 4,0 % = 8.000 €
  • Gebäudereinertrag = 25.000 € − 8.000 € = 17.000 €
  • Vervielfältiger V = (1 − 1,04−40) ÷ 0,04 = 19,79
  • Gebäudeertragswert = 17.000 € × 19,79 ≈ 336.477 €
  • → Ertragswert = 336.477 € + 200.000 € ≈ 536.477 € (gerundet ca. 536.000 €)

⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle

1.
Liegenschaftszins frei schätzen: Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet (§ 21, § 33 ImmoWertV) und ist objektbezogen zu übernehmen. Schon 0,5 Prozentpunkte mehr senken den Vervielfältiger und damit den Ertragswert deutlich.
2.
Warmmiete statt Nettokaltmiete ansetzen: Der Jahresrohertrag ist die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Umlagefähige Betriebskosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in den Rohertrag.
3.
Bodenwertverzinsung vergessen: Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der auf den Bodenwert entfallende Ertragsanteil (Bodenwertverzinsung) vom Reinertrag abgezogen, bevor kapitalisiert wird. Nur der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Vervielfältiger kapitalisiert.
4.
Sonderfall negativer Gebäudeertragswert: Übersteigt die Bodenwertverzinsung den Reinertrag, wird der Gebäudereinertrag negativ – der Ertragswert liegt dann unter dem reinen Bodenwert. Das ist rechnerisch korrekt und ein Zeichen für ein überaltertes oder unwirtschaftlich vermietetes Gebäude.
5.
Marktanpassung übersehen: Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert. Für den Verkehrswert sind ggf. eine Marktanpassung (§ 7, § 27 Abs. 3 ImmoWertV) und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen – das leistet nur ein qualifiziertes Gutachten.

❓ Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren der Immobilienbewertung nach der ImmoWertV 2022 (§§ 27, 28). Es ermittelt den Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und wird vor allem bei renditeorientierten Objekten angewendet – also Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Geschäfts- und Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert setzt sich aus dem über die Restnutzungsdauer kapitalisierten Gebäudereinertrag und dem Bodenwert zusammen.
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
In sechs Schritten: Zuerst Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten (§ 31). Dann Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins (§ 28). Davon abgeleitet der Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung. Dieser wird mit dem Vervielfältiger V = (1 − (1 + p)^−n) ÷ p über die Restnutzungsdauer kapitalisiert (§ 34). Schließlich Ertragswert = Gebäudereinertrag × V + Bodenwert. Beispiel: Jahresrohertrag 30.000 €, Bewirtschaftung 5.000 €, Bodenwert 200.000 €, Liegenschaftszins 4,0 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre ergibt einen Ertragswert von rund 536.000 €.
Was ist der Liegenschaftszinssatz und woher bekomme ich ihn?
Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird nicht frei gewählt, sondern vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht (§ 33 ImmoWertV als objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz). Sie übernehmen ihn deshalb als objektbezogenen Eingabewert. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert.
Was ist der Vervielfältiger (Barwertfaktor)?
Der Vervielfältiger – im Verordnungstext Barwertfaktor – kapitalisiert den jährlichen Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer. § 34 Abs. 2 ImmoWertV definiert ihn als jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor [(1 + p)^n − 1] ÷ [p · (1 + p)^n], was algebraisch identisch zu (1 − (1 + p)^−n) ÷ p ist (p = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer). Wichtig: Dieser Vervielfältiger ist nicht der Kaufpreisfaktor aus dem Mietrendite-Rechner (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) – beide heißen umgangssprachlich Vervielfältiger, meinen aber verschiedene Größen.
Was zählt zu den Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten sind nach § 32 ImmoWertV 2022 die regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind. Sie bestehen aus vier Bestandteilen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, dem Mietausfallwagnis (Risiko durch Leerstand oder uneinbringliche Mietrückstände) und den nicht umlagefähigen Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB). Sie werden vom Jahresrohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten, und müssen objektbezogen geschätzt werden.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie bestimmt im Ertragswertverfahren die Kapitalisierungsdauer (n) des Gebäudeertragswerts und geht direkt in den Vervielfältiger ein. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Sie ist nicht identisch mit den steuerlichen AfA-Nutzungsdauern, die für die Gebäudeabschreibung eigene Werte vorgeben.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, bei denen die nachhaltig erzielbaren Erträge im Vordergrund stehen – also bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Geschäftshäusern, Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien. Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt meist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Welches Verfahren maßgeblich ist, richtet sich nach der Grundstücksart und der im Geschäftsverkehr üblichen Bewertung (§ 6 ImmoWertV).
Ersetzt der Rechner ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Der Rechner bildet das allgemeine Ertragswertverfahren nach §§ 27, 28, 31, 32 und 34 ImmoWertV 2022 vereinfacht ab und liefert einen vorläufigen Ertragswert zur Orientierung. Er ersetzt kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss. Nicht abgebildet sind unter anderem die Marktanpassung (§ 7, § 27 Abs. 3 ImmoWertV), besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sowie das vereinfachte und periodische Ertragswertverfahren. Alle Angaben ohne Gewähr.

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Zuletzt aktualisiert: 13. Juni 2026 · Alle Angaben ohne Gewähr · Verfahren nach §§ 27, 28, 31, 32, 34 ImmoWertV 2022