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Mietrendite-Rechner 2026

Brutto- & Nettorendite einer vermieteten Immobilie berechnen

Ihre Immobilie

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€

Jahresnettokaltmiete: 12.000 €

€/Jahr

Grobe Orientierung: ca. 15–35 €/m²/Jahr bzw. rund eine Monatsmiete Instandhaltungsrücklage. Bitte objektbezogen schätzen.

📈 Netto-Mietrendite

3,22 %

bezogen auf die Gesamtinvestition von 316.500 € (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Brutto-Mietrendite
4,00 %
nur Kaufpreis
Kaufpreisfaktor
25,0
Kaufpreis ÷ Jahresmiete
Cashflow (vor Steuer)
+740 €
pro Jahr
Eigenkapitalrendite
0,92 %
auf Eigenkapital

📊 So setzt sich die Rendite zusammen

Jahresnettokaltmiete12.000 €
− Grunderwerbsteuer (3,50 % in Bayern)10.500 €
Notar + Grundbuch (2,00 %)6.000 €
Maklerprovision (0,00 %)0 €
Kaufnebenkosten gesamt16.500 €
Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten)316.500 €
− Bewirtschaftungskosten p. a.1.800 €
− Zinskosten (4,00 % auf 236.500 € Fremdkapital)9.460 €
Jährlicher Cashflow vor Steuer+740 €

ℹ️ So rechnet der Mietrendite-Rechner

  • ✓Brutto-Mietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
  • ✓Netto-Mietrendite = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
  • ✓Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete (Kehrwert der Bruttorendite)
  • ✓Eigenkapitalrendite = Cashflow ÷ Eigenkapital × 100 (Hebelwirkung der Finanzierung)
  • ✓Werte vor Steuern (AfA, Einkommensteuer) und ohne Tilgung gerechnet

Hinweis: Schätzung – keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Rechner liefert kaufmännische Standard-Kennzahlen (Brutto-/Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow, Eigenkapitalrendite) und stellt keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie dar. Die Grunderwerbsteuersätze (3,5 %–6,5 %) richten sich nach § 11 GrEStG i. V. m. dem jeweiligen Landesrecht (Stand 2026); Notar-/Grundbuchkosten (GNotKG) und Maklerprovision (§ 656c BGB) sind Pauschal-Annahmen und können im Einzelfall abweichen. Bewirtschaftungskosten i. S. d. § 32 ImmoWertV 2022 müssen objektbezogen geschätzt werden. Mietausfall, Leerstand, Wertentwicklung, Steuern (AfA, Einkommensteuer) und individuelle Finanzierungskonditionen sind nicht oder nur vereinfacht berücksichtigt. Alle Angaben ohne Gewähr.

Quellen & Rechtsgrundlagen

§ 11 GrEStG – Steuersatz (Grunderwerbsteuer)§ 32 ImmoWertV 2022 – BewirtschaftungskostenGerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)§ 656c BGB – Verteilung der Maklerprovision
✅ Zuletzt aktualisiert am 13. Juni 2026.
Grundlage: Kaufmännische Standard-Kennzahlen der Immobilienbewertung. Kaufnebenkosten nach § 11 GrEStG (Grunderwerbsteuer 3,5 %–6,5 % je Bundesland), GNotKG (Notar/Grundbuch) und § 656c BGB (Maklerprovision). Bewirtschaftungskosten i. S. d. § 32 ImmoWertV 2022. Stand 2026.
Berücksichtigt: Brutto-Mietrendite (auf den Kaufpreis), Netto-Mietrendite (auf die Gesamtinvestition inkl. Kaufnebenkosten), Kaufpreisfaktor, Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar-/Grundbuch- und Maklerpauschale, nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Zinskosten, jährlicher Cashflow und Eigenkapitalrendite (Hebelwirkung).
Nicht berücksichtigt: Tilgung, Steuern (AfA, Einkommensteuer), Leerstand und Mietausfall im Detail, künftige Mietsteigerungen, Wertentwicklung der Immobilie sowie individuelle Finanzierungskonditionen.

Mietrendite berechnen 2026: Brutto, Netto & Kaufpreisfaktor

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl, um zu beurteilen, ob sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Mit unserem Mietrendite-Rechner ermitteln Sie in Sekunden die Brutto- und Netto-Mietrendite, den Kaufpreisfaktor, den jährlichen Cashflow und die Eigenkapitalrendite – inklusive der Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Die Formeln im Überblick

Jahresnettokaltmiete = Monatsnettokaltmiete × 12

Brutto-Mietrendite [%] = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer % + Notar/Grundbuch % + Makler %)

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Netto-Mietrendite [%] = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Eigenkapitalrendite [%] = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Zinskosten) ÷ Eigenkapital × 100

Bruttorendite vs. Nettorendite – wo liegt der Unterschied?

Die Bruttomietrendite ist die schnelle Daumenregel: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert jedoch sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten und überschätzt damit den tatsächlichen Ertrag deutlich. Die Nettomietrendite ist ehrlicher: Sie zieht die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV 2022) von der Miete ab und bezieht das Ergebnis auf die Gesamtinvestition – also Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und Makler.

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger genannt – gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite: Ein Faktor von 25 entspricht genau 4,0 % Bruttorendite, ein Faktor von 20 entspricht 5,0 %. Als grobe Marktorientierung (keine amtliche Norm) gilt: Faktor unter 20 eher günstig, 20–25 normal, über 30 teuer. In gefragten Großstadtlagen liegen die Faktoren deutlich höher als in ländlichen Regionen.

Eigenkapitalrendite & Cashflow

Wer mit Fremdkapital finanziert, nutzt den Leverage-Effekt: Solange die Mietrendite über dem Sollzins liegt, hebelt das Darlehen die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zum Eigenkapital. Der Cashflow vor Steuer zeigt, was nach Bewirtschaftungskosten und Zinsen tatsächlich übrig bleibt – ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie monatlich zuzahlen. Den passenden Kredit dazu spielen Sie mit dem Baufinanzierung-Rechner durch.

📋 Rechenbeispiel: Eigentumswohnung 300.000 €

Wohnung in Bayern – 300.000 €, Monatsmiete 1.000 € (ohne Makler)

  • Kaufpreis: 300.000 €
  • Monatliche Nettokaltmiete: 1.000 € → Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
  • Brutto-Mietrendite = 12.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 4,00 %
  • Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 10.500 €
  • Notar + Grundbuch (2,0 %): 6.000 €
  • Makler (0 %): 0 €
  • → Kaufnebenkosten gesamt: 16.500 € (5,5 %)
  • → Gesamtinvestition: 316.500 €
  • Bewirtschaftungskosten p. a.: 1.800 €
  • Netto-Mietrendite = (12.000 € − 1.800 €) ÷ 316.500 € × 100 = 3,22 %
  • Kaufpreisfaktor = 300.000 € ÷ 12.000 € = 25,0
  • Bei 80.000 € Eigenkapital und 4,0 % Sollzins (Fremdkapital 236.500 €): Zinsen 9.460 € → Cashflow vor Steuer ≈ +740 €/Jahr, Eigenkapitalrendite ≈ 0,93 %

⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle

1.
Nur die Bruttorendite betrachten: Die Bruttomietrendite klammert Kaufnebenkosten und laufende Kosten aus. Aus angeblichen 4 % brutto werden schnell unter 3,5 % netto – planen Sie immer mit der Nettorendite.
2.
Warmmiete statt Kaltmiete ansetzen: Für die Mietrendite zählt nur die Nettokaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll) sind durchlaufende Posten und gehören nicht in die Berechnung.
3.
Bewirtschaftungskosten vergessen: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis (§ 32 ImmoWertV 2022) sind nicht umlagefähig und mindern die Rendite. Eine grobe Orientierung sind 15–35 €/m²/Jahr bzw. rund eine Monatsmiete Rücklage.
4.
Steuern ignorieren: Bei Vermietung kommen AfA (Gebäudeabschreibung) und Einkommensteuer hinzu. Die AfA senkt die Steuerlast, der Mietüberschuss erhöht sie – die Nachsteuerrendite kann deutlich abweichen.
5.
Sonderfall negativer Cashflow: Liegt der Sollzins über der Mietrendite, wirkt der Hebel negativ – der Finanzierungszins frisst den Mietüberschuss auf und Sie zahlen monatlich zu. Prüfen Sie das vor dem Kauf mit einem realistischen Zinsszenario.

❓ Häufige Fragen zur Mietrendite

Was ist eine gute Mietrendite?
Pauschal lässt sich das nicht beziffern, da es keine amtliche Norm gibt. Als grobe Marktorientierung gilt eine Netto-Mietrendite von rund 3–4 % in gefragten Lagen als solide, in ländlichen Regionen sind oft 4–6 % möglich. Entscheidend ist immer das Verhältnis von Rendite, Lage, Wertentwicklungs-Chance und Risiko (Leerstand, Mietausfall). Vergleichen Sie die Mietrendite mit dem Sollzins Ihrer Finanzierung: Liegt die Rendite darüber, wirkt der Hebel positiv.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis × 100 – eine schnelle Daumenregel ohne Nebenkosten. Die Nettomietrendite zieht die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und bezieht das Ergebnis auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und Makler). Die Nettorendite ist die realistischere Kennzahl und liegt immer unter der Bruttorendite.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Für die Bruttomietrendite multiplizieren Sie die Monatskaltmiete mit 12 (Jahresnettokaltmiete) und teilen das Ergebnis durch den Kaufpreis, dann × 100. Beispiel: 1.000 € Monatsmiete = 12.000 € Jahresmiete, bei 300.000 € Kaufpreis ergibt das 4,00 % brutto. Für die Nettorendite ziehen Sie die jährlichen Bewirtschaftungskosten von der Jahresmiete ab und teilen durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Im Beispiel: (12.000 € − 1.800 €) ÷ 316.500 € × 100 = 3,22 %.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete und gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite: Faktor 25 entspricht 4,0 % Bruttorendite, Faktor 20 entspricht 5,0 %. Als grobe Orientierung (keine amtliche Norm) gilt: unter 20 eher günstig, 20–25 normal, über 30 teuer. In gefragten Großstadtlagen liegen die Faktoren deutlich höher als auf dem Land.
Gehören die Kaufnebenkosten in die Mietrendite?
Für die Nettomietrendite ja. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 % je Bundesland nach § 11 GrEStG), Notar- und Grundbuchkosten (GNotKG, üblich ca. 2,0 %) und ggf. die Maklerprovision (Käuferanteil bis 3,57 %, § 656c BGB) – erhöhen das eingesetzte Kapital. Erst wenn Sie die Rendite auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) beziehen, ist sie realistisch. Die Bruttorendite bezieht sich dagegen nur auf den reinen Kaufpreis.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten sind nach § 32 ImmoWertV 2022 die regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind. Dazu zählen vier Bestandteile: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis (Risiko durch Leerstand oder uneinbringliche Mietrückstände) und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 556 BGB). Sie mindern die Nettomietrendite und müssen objektbezogen geschätzt werden – als grobe Orientierung gelten 15–35 €/m²/Jahr bzw. rund eine Monatsmiete Rücklage.
Was ist die Eigenkapitalrendite bei einer Immobilie?
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss (Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten minus Zinsen) ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Durch den Leverage-Effekt kann sie höher ausfallen als die Mietrendite – solange die Mietrendite über dem Sollzins liegt. Liegt der Zins über der Rendite, wirkt der Hebel negativ und die Eigenkapitalrendite sinkt. Sie wird hier vor Steuern und ohne Tilgung berechnet.
Berücksichtigt der Rechner Steuern und Tilgung?
Nein. Der Rechner liefert kaufmännische Kennzahlen vor Steuern und ohne Tilgung. Bei Vermietung mindern AfA (Gebäudeabschreibung) und absetzbare Werbungskosten die Steuerlast, während der Mietüberschuss die Einkommensteuer erhöht – die Nachsteuerrendite kann deutlich abweichen. Auch die Tilgung ist im Cashflow nicht enthalten, da sie Vermögensaufbau und keine Kosten darstellt. Für die Steuerwirkung nutzen Sie den AfA- und den Einkommensteuer-Rechner.

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Zuletzt aktualisiert: 13. Juni 2026 · Alle Angaben ohne Gewähr · Kennzahlen nach § 11 GrEStG, § 32 ImmoWertV 2022, GNotKG, § 656c BGB