Bodenrichtwert-Rechner 2026
Bodenwert und Grundstückswert ermitteln
Zuletzt aktualisiert am 5. Juni 2026
Grundlage: Bodenwertverfahren nach ImmoWertV 2021. Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche × Korrekturfaktoren (Tiefe nach § 12 ImmoWertV, Lage, Erschließung, Stichtag).
Datenquelle: Bodenrichtwerte stammen aus dem amtlichen Informationssystem BORIS-D der Gutachterausschüsse und sind kostenlos abrufbar.
Nicht berücksichtigt: individuelle Besonderheiten (Zuschnitt, Altlasten, Baulast), die nur ein Gutachten erfasst. Korrekturfaktoren sind regional und hier als Näherung abgebildet. Kein Verkehrswertgutachten, Angaben ohne Gewähr.
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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Korrekturfaktoren (optional, Standard 1,00 = keine Anpassung)
Orientierungs-Bodenwert
430 €/m² × 600 m² × 1
🧮 So wird gerechnet
Basiswert = 430 €/m² × 600 m² = 258.000 €
Faktoren = 1 × 1 × 1 × 1 (Erschließung) × 1 = 1
Bodenwert = 258.000 € × 1 = 258.000 €
Wichtiger Hinweis: Das Ergebnis ist eine Orientierung auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte und kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts- oder Steuerberatung. Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte einer Zone, nicht der Wert des konkreten Grundstücks. Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) und Erschließungsabschläge sind regionsspezifisch (Daten des Gutachterausschusses) und hier nur als Näherung abgebildet. Für rechtsverbindliche Bewertungen (Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Gericht, Beleihung) ist ein Gutachten erforderlich. Für die steuerliche Bedarfsbewertung gilt ein vereinfachtes Schema (BRW × Fläche). Alle Angaben ohne Gewähr.
Bodenwert mit dem Bodenrichtwert berechnen
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Quadratmeterpreis von Grund und Boden in einer bestimmten Zone. Mit dem Bodenrichtwert-Rechner ermitteln Sie daraus einen Orientierungswert für den Bodenwert Ihres Grundstücks – die Grundlage für Kauf, Verkauf, Beleihung und steuerliche Bewertung. Der reine Bodenwert beschreibt nur den Wert des unbebauten Grund und Bodens, ohne das Gebäude.
Was ist der Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Gemeinden und Landkreise auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. Sie gelten jeweils für eine Bodenrichtwertzone mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsmerkmalen und beziehen sich auf ein fiktives Grundstück mit den typischen Eigenschaften der Zone. Abrufbar sind die Werte kostenlos über das amtliche Portal BORIS-D Ihres Bundeslandes.
Die Formel
- Basiswert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
- Bodenwert = Basiswert × Tiefe × Größe × Lage × Erschließung × Index
Die einzelnen Faktoren sind Umrechnungskoeffizienten nach § 12 ImmoWertV 2021. Sie passen den zonenbezogenen Richtwert an die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks an. Ein Faktor von 1,00 bedeutet „keine Anpassung“. Liegen keine örtlichen Koeffizienten-Tabellen des Gutachterausschusses vor, bleibt der jeweilige Faktor bei 1,00.
Welche Korrekturen sind üblich?
- Tiefe: Sehr tiefe Grundstücke werden im hinteren Bereich schlechter nutzbar – Abschlag (z. B. ×0,80).
- Größe / GFZ: Weicht die bauliche Ausnutzbarkeit vom Zonenstandard ab, korrigiert ein Faktor.
- Lage / Ecke: Eckgrundstücke bringen je nach Nutzung einen Zuschlag (Gewerbe) oder Abschlag (Wohnen).
- Erschließung: Baureifes, beitragsfreies Land ist der Bezug; Rohbauland und Bauerwartungsland erhalten deutliche Abschläge.
- Stichtag: Liegt der Bodenrichtwert-Stichtag länger zurück, gleicht ein Indexfaktor die Marktentwicklung aus.
Bodenwert, Verkehrswert und Steuer
Der so ermittelte Bodenwert ist ein Marktwert-Orientierungswert, nicht der rechtsverbindliche Verkehrswert. Für die Grundsteuer und die steuerliche Bedarfsbewertung verwendet das Finanzamt ein vereinfachtes Schema (Bodenrichtwert × Fläche ohne marktübliche Zu- und Abschläge). Für ein rechtssicheres Ergebnis – etwa bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Beleihung – ist ein Wertgutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen erforderlich.
🗺️ Typische Korrekturfaktoren
Richtwerte nach ImmoWertV-Logik. Maßgeblich sind die Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
| Merkmal | Faktor |
|---|---|
| Baureif, erschließungsbeitragsfrei | 1,00 |
| Baureif, Beitrag noch zahlbar (ebp) | ≈ 0,90–0,95 |
| Rohbauland | ≈ 0,50 |
| Bauerwartungsland | ≈ 0,25 |
| Übertiefe (z. B. 60 m Tiefe) | ≈ 0,80 |
| Eckgrundstück Gewerbe (Zuschlag) | ≈ 1,05–1,10 |
Quelle: ImmoWertV 2021, § 12 ImmoWertV (Umrechnungskoeffizienten).
📊 Beispielrechnungen
So wirkt sich der Bodenrichtwert auf den Bodenwert aus:
Beispiel 1: Baureifes Grundstück, keine Korrekturen
Beispiel 2: Übertiefes Grundstück (Tiefe ×0,80)
Beispiel 3: Rohbauland (Erschließung ×0,50)
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Bodenrichtwert mit Verkehrswert verwechseln
Der Bodenrichtwert ist ein Zonen-Durchschnitt, nicht der Wert genau Ihres Grundstücks. Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit können erheblich abweichen.
Fehler 2: Erschließungszustand ignorieren
Ein hoher Richtwert gilt für baureifes Land. Bei Rohbauland oder Bauerwartungsland ist ein deutlicher Abschlag nötig, weil die Erschließung noch fehlt und Geld kostet.
Fehler 3: Marktwert mit Steuerwert gleichsetzen
Für die Grundsteuer rechnet das Finanzamt vereinfacht mit Bodenrichtwert × Fläche ohne Zu- und Abschläge. Der Marktwert-Orientierungswert kann davon abweichen.
Sonderfall: Alter Stichtag
Liegt der Bodenrichtwert-Stichtag länger zurück, bildet er die aktuelle Marktlage nicht mehr ab. Ein Indexfaktor gleicht die Preisentwicklung bis zum Bewertungsstichtag aus.
Sonderfall: Besondere Grundstücksmerkmale
Altlasten, Baulasten, Hanglage oder ungünstiger Zuschnitt erfasst nur ein individuelles Gutachten. Der Rechner bildet solche Sonderfälle nicht ab.
❓ Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Quadratmeterpreis von Grund und Boden in einer bestimmten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen aus echten Kaufpreisen ermittelt, mindestens alle zwei Jahre aktualisiert und ist über das Portal BORIS-D kostenlos abrufbar.
Wie berechne ich den Bodenwert meines Grundstücks?
Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert (€/m²) mit der Grundstücksfläche (m²). Das ergibt den Basiswert. Diesen passen Sie mit Korrekturfaktoren für Tiefe, Größe, Lage, Erschließung und Stichtag an. Beispiel: 430 €/m² × 600 m² = 258.000 € Basiswert.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Über das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D Ihres Bundeslandes. Dort geben Sie die Adresse ein und lesen den Wert der jeweiligen Bodenrichtwertzone ab. Die Abfrage ist in den meisten Ländern kostenlos.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkehrswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Zonen-Durchschnitt und damit nur ein Orientierungswert. Der Verkehrswert berücksichtigt die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks und wird in einem Gutachten ermittelt. Abweichungen nach oben oder unten sind normal.
Wird der Bodenrichtwert für die Grundsteuer genutzt?
Ja. Für die Grundsteuer und die steuerliche Bedarfsbewertung verwendet das Finanzamt ein vereinfachtes Schema: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ohne marktübliche Zu- und Abschläge. Der steuerliche Feststellungswert kann daher vom Marktwert abweichen.
Was bedeutet erschließungsbeitragsfrei (ebf)?
Erschließungsbeitragsfrei bedeutet, dass die Erschließungskosten (Straße, Kanal, Versorgung) bereits bezahlt sind. Solche baureifen Grundstücke sind der Bezugsfall. Ist der Beitrag noch zu zahlen (ebp) oder das Land unerschlossen, sinkt der Wert entsprechend.