Wohnflächen-Rechner 2026
Wohnfläche nach WoFlV korrekt berechnen
Zuletzt aktualisiert am 5. Juni 2026
Grundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV §4, gültig seit 2004). Lichte Höhe ≥ 2,00 m → 100 %, 1,00–1,99 m → 50 %, < 1,00 m → 0 %. Balkone/Loggien/Terrassen i. d. R. 25 % (höchstens 50 %).
Vergleichswert: Optional nach DIN 277, die die Grundfläche grundsätzlich voll anrechnet und daher einen höheren Wert liefert.
Nicht berücksichtigt: Wintergärten mit Sonderregelung, Kellerräume und Treppen mit mehr als drei Steigungen werden nicht angerechnet. Keine rechtsgültige Berechnung, Angaben ohne Gewähr.
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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WoFlV: Dachschrägen und Balkone werden nur anteilig angerechnet – maßgeblich für Mietverträge und den Wohnungsverkauf.
Anrechenbar: 20 m²
Anrechenbar: 14 m²
Flächen unter 1,00 m lichter Höhe nicht eintragen – sie zählen nach WoFlV gar nicht.
Anrechenbar: 16 m²
Anrechenbar: 1,5 m²
Anrechenbare Wohnfläche (WoFlV)
aus 4 Räumen
🧮 So wird gerechnet
Normaler Raum = Länge × Breite (volle Anrechnung)
Dachschräge (WoFlV) = Fläche ≥ 2 m × 100 % + Fläche 1–2 m × 50 %
Balkon/Terrasse = Grundfläche × 25 % (bzw. 50 %)
Gesamtwohnfläche = Summe aller Räume = 51,5 m²
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und keine rechtsgültige Wohnflächenberechnung und kein Gutachten. Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004); DIN 277 und die II. Berechnungsverordnung liefern abweichende Werte. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Für Mietvertrag, Bank oder Grundsteuer ist eine qualifizierte Ermittlung durch Fachleute nötig. Alle Angaben ohne Gewähr – keine Rechtsberatung.
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung berechnen
Mit dem Wohnflächen-Rechner ermitteln Sie die anrechenbare Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses – Raum für Raum und unter Berücksichtigung von Dachschrägen, Balkonen und Terrassen. Die Wohnfläche ist die Grundlage für Miethöhe, Nebenkostenabrechnung, Kaufpreis und seit der Grundsteuerreform teils auch für die Steuer. Schon kleine Fehler bei der Anrechnung von Schrägen oder Balkonen können mehrere Quadratmeter und damit hunderte Euro ausmachen.
Rechtsgrundlage: die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Maßgeblich für die meisten Mietverhältnisse ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 1. Januar 2004 gilt. Sie hat die ältere II. Berechnungsverordnung für preisgebundenen Wohnraum abgelöst. Nach § 4 WoFlV wird die Grundfläche je nach lichter Höhe unterschiedlich angerechnet:
- Lichte Höhe ≥ 2,00 m → wird zu 100 % angerechnet
- Lichte Höhe 1,00 m bis unter 2,00 m → zu 50 %
- Lichte Höhe unter 1,00 m → gar nicht (0 %)
- Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen → i. d. R. 25 %, höchstens 50 %
Die Höhen-Staffel ist der Grund, warum eine Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen deutlich weniger Wohnfläche hat, als die reine Grundfläche vermuten lässt.
WoFlV oder DIN 277?
Neben der WoFlV existiert die Norm DIN 277, die die Grundfläche grundsätzlich voll anrechnet – ohne den Höhen-Abschlag. Sie wird vor allem im Bauwesen und in der Architektur verwendet. Für Wohnungsanzeigen und Mietverträge gilt jedoch im Zweifel die WoFlV-Methode. Wird in einer Anzeige eine Fläche nach DIN 277 angegeben, erscheint die Wohnung größer, als sie nach Mietrecht zählt. Unser Rechner zeigt beide Werte, damit Sie die Differenz erkennen.
Balkon, Wintergarten und Terrasse
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach WoFlV in der Regel mit 25 % ihrer Fläche angerechnet, bei besonders hochwertiger Ausstattung sind bis zu 50 % zulässig. Ein unbeheizter Wintergarten zählt zu 50 %, ein beheizter Wintergarten zu 100 %. Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Waschküchen, Heizungs- und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen.
So messen Sie richtig
Gemessen wird die lichte Fläche – also der Bodenbereich zwischen den fertigen Wänden. Fenster- und Türnischen sowie Schornsteine, Pfeiler oder Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 m² werden abgezogen. Notieren Sie für Dachräume getrennt, wie viele Quadratmeter mindestens 2,00 m hoch sind und wie viele zwischen 1,00 m und 2,00 m liegen. Genau diese beiden Werte trägt der Rechner in die WoFlV-Formel ein.
📐 Anrechnung nach Raumart (WoFlV)
Richtwerte nach Wohnflächenverordnung §3 und §4. Im Einzelfall können vertragliche Vereinbarungen abweichen.
| Raumart / Höhe | Anrechnung |
|---|---|
| Raumteil ≥ 2,00 m lichte Höhe | 100 % |
| Raumteil 1,00–1,99 m (Dachschräge) | 50 % |
| Raumteil < 1,00 m lichte Höhe | 0 % |
| Balkon / Loggia / Terrasse (Regel) | 25 % |
| Balkon / Terrasse (hochwertig, max.) | 50 % |
| Wintergarten unbeheizt | 50 % |
| Wintergarten beheizt | 100 % |
| Keller, Garage, Heizungsraum | 0 % |
| Treppen mit > 3 Steigungen | 0 % |
Quelle: Wohnflächenverordnung (WoFlV) §§ 2–4, gesetze-im-internet.de.
📊 Beispielrechnungen
So unterscheiden sich Grundfläche und anrechenbare Wohnfläche:
Beispiel 1: Dachzimmer mit Schräge
Beispiel 2: Balkon, 6 m²
Beispiel 3: Ganze Dachwohnung
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Dachschrägen voll mitzählen
Wer die komplette Grundfläche eines Dachzimmers ansetzt, überschätzt die Wohnfläche deutlich. Flächen unter 2,00 m lichter Höhe zählen nur zur Hälfte, Flächen unter 1,00 m gar nicht.
Fehler 2: Balkon zu 100 % rechnen
Balkone, Loggien und Terrassen zählen nach WoFlV im Regelfall nur zu 25 %, höchstens zu 50 %. Eine Anrechnung mit 100 % ist unzulässig und ein häufiger Streitpunkt in Mietverträgen.
Fehler 3: Keller und Garage einrechnen
Kellerräume, Waschküchen, Heizungs- und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Garagen gehören nicht zur Wohnfläche – auch dann nicht, wenn sie nutzbar sind.
Sonderfall: Abweichung über 10 %
Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, gilt dies nach BGH-Rechtsprechung als Mangel – eine Mietminderung kann möglich sein. Bis 10 % Abweichung sind dagegen meist hinzunehmen.
Sonderfall: Wintergarten
Ein unbeheizter Wintergarten zählt zu 50 %, ein beheizter, ganzjährig nutzbarer Wintergarten zu 100 %. Maßgeblich ist, ob er an die Heizung angeschlossen ist.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Wohnfläche
Wie berechnet man die Wohnfläche nach WoFlV?
Man misst die Grundfläche jedes Raums und rechnet sie nach lichter Höhe an: Flächen ab 2,00 m Höhe zu 100 %, Flächen zwischen 1,00 m und 2,00 m zu 50 %, Flächen unter 1,00 m gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu 25 %. Die Summe aller Räume ergibt die Wohnfläche.
Wie werden Dachschrägen bei der Wohnfläche angerechnet?
Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m zählen voll. Liegt die Höhe zwischen 1,00 m und unter 2,00 m, wird die Fläche nur zur Hälfte angerechnet. Unter 1,00 m Höhe zählt die Fläche nicht mit. Deshalb hat eine Dachwohnung weniger Wohnfläche als ihre Grundfläche.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach WoFlV in der Regel mit 25 % ihrer Fläche angerechnet, bei besonders hochwertiger Lage und Ausstattung mit bis zu 50 %. Eine Anrechnung zu 100 % ist nicht zulässig.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die WoFlV rechnet Dachschrägen und Balkone nur anteilig an und ist für Mietverträge maßgeblich. DIN 277 erfasst die Grundfläche grundsätzlich voll, ohne Höhen-Abschlag, und liefert daher einen höheren Wert. Wird in einer Anzeige nach DIN 277 gerechnet, wirkt die Wohnung größer, als sie nach Mietrecht zählt.
Ab wann ist eine Wohnflächenabweichung relevant?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt eine Abweichung von mehr als 10 % zwischen tatsächlicher und vereinbarter Wohnfläche als Mangel. Dann kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Abweichungen bis 10 % sind in der Regel hinzunehmen.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Waschküchen, Heizungs-, Trocken- und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Sie zählen als Zubehörräume und werden bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV nicht angerechnet.