Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien

Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht ausreichend selbst genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn zählt dann als sonstige Einkünfte und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – es gibt keinen festen „Spekulationssteuersatz“. Beispiel: Kauf am 15. Mai 2019, Verkauf am 1. November 2026 nach 7,5 Jahren, Gewinn 78.000 €, zu versteuerndes Einkommen 60.000 €: rund 35.200 € Steuer inklusive Solidaritätszuschlag. Ein Verkauf ab dem 16. Mai 2029 wäre steuerfrei.

Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Verträge – nicht Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag. Die Frist endet mit Ablauf des Tages, der dem Kaufdatum zehn Jahre später entspricht; ein Verkaufsvertrag am Tag danach ist steuerfrei. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird das Kaufdatum des Vorbesitzers übernommen (§ 23 Abs. 1 Satz 3): Wer 2026 ein Haus erbt, das die Eltern 2010 gekauft haben, kann sofort steuerfrei verkaufen. Bei Scheidung mit Übertragung des Miteigentumsanteils beginnt für den erworbenen Anteil dagegen eine neue Frist.

In zwei Fällen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Die Immobilie wurde zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt – oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Die zweite Variante ist großzügig: Es reicht ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt, etwa Einzug im Dezember 2024 und Verkauf im Januar 2026. Eigene Wohnzwecke umfassen auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Kindergeld gezahlt wird. Eine Vermietung nach der Selbstnutzung im Verkaufsjahr ist nach der BFH-Rechtsprechung unschädlich, ein Leerstand vor dem Verkauf ebenfalls.

Gewinn = Veräußerungspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sowie nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau. Bei vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) von den Anschaffungskosten abgezogen – sie erhöhen also den Gewinn (Satz 4). Werbungskosten sind die Verkaufskosten: Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung für die Kreditablösung, Notarkosten für die Grundschuldlöschung.

Eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024; zuvor 600 €). Ab 1.000 € wird der komplette Gewinn besteuert, nicht nur der übersteigende Teil. Bei Immobilien spielt die Freigrenze deshalb praktisch nur bei Verlustnähe eine Rolle.

Nur eingeschränkt. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Eine Verrechnung mit Gehalt, Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen ist ausgeschlossen. Wer innerhalb der Zehnjahresfrist mit Verlust verkauft, sollte den Verlust trotzdem in der Steuererklärung erklären, damit er festgestellt und später mit einem Gewinn aus Gold, Kryptowährungen oder einer weiteren Immobilie verrechnet werden kann.

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, überschreitet die Drei-Objekt-Grenze der Rechtsprechung. Dann gelten die Verkäufe als gewerblich: Gewerbesteuer, keine Zehnjahresfrist und keine Steuerfreiheit nach Fristablauf – auch rückwirkend für die bereits verkauften Objekte. Ferienwohnungen und Eigentumswohnungen zählen jeweils als eigenes Objekt. Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte Verkäufe zeitlich strecken und die Grenze im Blick behalten.