Beleihungsauslauf-Rechner 2026
Loan-to-Value (LTV) berechnen und Zinsstufe einordnen
Zuletzt aktualisiert am 6. Juni 2026
Grundlage: Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Darlehenssumme = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital. Beleihungswert nach Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Sicherheitsabschlag-Voreinstellung: optional 10 % (laut BelWertV mindestens 10 %, banküblich 10–20 %). Ohne Abschlag wird vereinfacht der Kaufpreis als Bezugsgröße genutzt. Der Wert ist frei anpassbar.
Nicht berücksichtigt: die individuelle Beleihungswert-Ermittlung jeder Bank, konkrete Zinsaufschläge je Stufe (markt- und bankabhängig, nur illustrativ) sowie Ihre Bonität. Keine Finanz- oder Kreditberatung, Angaben ohne Gewähr.
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Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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Ihr Beleihungsauslauf (LTV)
Zinskondition-Stufe: Gute Kondition
🧮 So wird gerechnet
Darlehenssumme = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital
= 400.000 € + 0 € − 80.000 € = 320.000 €
Bezugsgröße = Kaufpreis = 400.000 €
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Kaufpreis × 100
= 320.000 ÷ 400.000 × 100 = 80,0 %
Zwischen 60 und 80 % zahlen Sie meist nur einen leichten Zinsaufschlag. Das ist der klassische Bereich solide finanzierter Immobilienkäufe.
Hinweis: Dieser Rechner bietet eine unverbindliche Orientierung und ist keine Finanz- oder Kreditberatung. Den maßgeblichen Beleihungswert ermittelt jede Bank individuell nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV); der real angesetzte Sicherheitsabschlag kann von der hier vereinfacht gewählten Annahme abweichen. Die genannten Zinsaufschläge je Stufe sind bank- und marktabhängig und nur illustrativ. Alle Angaben ohne Gewähr.
Beleihungsauslauf berechnen: Die wichtigste Kennzahl Ihrer Baufinanzierung
Der Beleihungsauslauf – international als Loan-to-Value (LTV) bekannt – ist die Kennzahl, die Banken bei einer Baufinanzierung am stärksten interessiert. Sie beschreibt, welcher Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie über ein Darlehen finanziert wird. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto günstiger in der Regel Ihr Zinssatz. Mit unserem Rechner ermitteln Sie Ihren persönlichen Wert in Sekunden und sehen sofort, in welche Zinsstufe Ihre Finanzierung fällt.
Die Formel
Der Beleihungsauslauf wird in drei Schritten berechnet:
- 1. Darlehenssumme = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital
- 2. Beleihungswert = Kaufpreis × (1 − Sicherheitsabschlag)
- 3. Beleihungsauslauf (%) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Wer es einfach halten möchte, lässt den Sicherheitsabschlag weg und rechnet Darlehenssumme ÷ Kaufpreis × 100. Das ist die vereinfachte Variante, die viele Vergleichsportale verwenden. Genauer wird es mit dem Sicherheitsabschlag, denn die Bank legt nicht den Kaufpreis, sondern den vorsichtiger angesetzten Beleihungswert zugrunde.
Beleihungswert und Sicherheitsabschlag (BelWertV)
Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis. Er bezeichnet den Wert, den eine Immobilie nach Einschätzung der Bank dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen erzielen kann. Geregelt ist seine Ermittlung in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Vom Markt- bzw. Kaufpreis zieht die Bank dabei einen Sicherheitsabschlag ab – laut BelWertV mindestens 10 %, in der Praxis je nach Bank und Objekt eher 10 bis 20 %. Aus 400.000 € Kaufpreis werden so etwa 360.000 € bis 320.000 € Beleihungswert. Weil der Nenner kleiner wird, fällt der Beleihungsauslauf mit Abschlag höher aus als die einfache Rechnung über den Kaufpreis.
Warum der Beleihungsauslauf über Ihren Zinssatz entscheidet
Banken arbeiten mit Beleihungsgrenzen. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 % gilt ein Darlehen als besonders sicherer „Realkredit“ und erhält die Bestkondition. Zwischen 60 und 80 % steigt der Zins meist nur leicht. Über 80 % verlangen Banken einen deutlicheren Aufschlag, und ab 90 bis 100 % spricht man von einer Vollfinanzierung mit dem höchsten Zinssatz. Wird zusätzlich ein Teil der Kaufnebenkosten mitfinanziert, liegt der Auslauf über 100 % (sogenannte 110-%-Finanzierung). Schon wenige Prozentpunkte mehr Eigenkapital können Sie also über die gesamte Laufzeit fünfstellige Beträge an Zinsen sparen.
So senken Sie Ihren Beleihungsauslauf
Den größten Hebel haben Sie über das Eigenkapital: Jeder Euro, den Sie selbst einbringen, senkt die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf. Faustregel der Banken sind mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche plus möglichst 20 % des Kaufpreises. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, um unter die 80-%- oder 60-%-Grenze zu kommen, sehen Sie, indem Sie verschiedene Beträge in den Rechner eingeben.
📊 Beleihungsauslauf-Stufen und Zinswirkung
Bankübliche Beleihungsgrenzen und ihre typische Wirkung auf den Zinssatz. Die Aufschläge sind illustrativ und je nach Bank, Objekt und Marktlage unterschiedlich.
| Beleihungsauslauf | Einordnung | Zinswirkung |
|---|---|---|
| bis 60 % | Realkredit (Bestkondition) | bester Zins |
| über 60–80 % | solide Finanzierung | leichter Aufschlag |
| über 80–90 % | erhöhtes Risiko | deutlicher Aufschlag |
| über 90–100 % | Vollfinanzierung | hoher Aufschlag |
| über 100 % | inkl. Nebenkosten (110 %) | höchster Aufschlag |
Quellen: BelWertV (gesetze-im-internet.de), Verivox, Check24, ImmobilienScout24 (Stand 2026).
📊 Beispielrechnungen
So wirken sich Eigenkapital, Nebenkosten und Sicherheitsabschlag auf den Beleihungsauslauf aus (Kaufpreis jeweils 400.000 €):
Beispiel 1: 20 % Eigenkapital, ohne Sicherheitsabschlag
Stufe: gute Kondition – nur leichter Zinsaufschlag.
Beispiel 2: Nur Nebenkosten als Eigenkapital
Stufe: Vollfinanzierung des Kaufpreises – hoher Zinsaufschlag.
Beispiel 3: 30 % Eigenkapital, mit 10 % Sicherheitsabschlag
Mit Abschlag steigt der Auslauf gegenüber der einfachen Rechnung (70 %) auf 77,8 %.
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Kaufpreis mit Beleihungswert gleichsetzen
Der Beleihungswert ist fast immer niedriger als der Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag (mindestens 10 % laut BelWertV) abzieht. Wer mit dem Kaufpreis rechnet, unterschätzt seinen tatsächlichen Beleihungsauslauf.
Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler machen 9–15 % des Kaufpreises aus. Werden sie mitfinanziert, steigt die Darlehenssumme – und der Beleihungsauslauf kann leicht über 100 % klettern. Banken finanzieren diese Kosten ungern mit.
Fehler 3: Knapp über einer Grenze landen
Ein Beleihungsauslauf von 81 % statt 79 % kann eine ganze Zinsstufe teurer sein. Es lohnt sich oft, mit etwas mehr Eigenkapital gezielt unter die 80-%- oder 60-%-Grenze zu rutschen, statt knapp darüber zu bleiben.
Sonderfall: Beleihungsauslauf vs. Beleihungsgrenze
Der Beleihungsauslauf ist Ihr tatsächlich genutzter Anteil. Die Beleihungsgrenze ist der maximale Anteil, bis zu dem die Bank überhaupt finanziert (oft 80 % des Beleihungswerts bei Banken, 60 % bei klassischen Pfandbrief-Krediten). Beide Begriffe werden häufig verwechselt.
Sonderfall: sinkende Restschuld
Mit jeder Tilgung und jeder Wertsteigerung der Immobilie sinkt Ihr Beleihungsauslauf. Bei einer Anschlussfinanzierung liegen Sie dadurch oft in einer günstigeren Zinsstufe als beim Erstkauf – das ist ein guter Verhandlungspunkt.
❓ Häufig gestellte Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) gibt an, welcher Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie über ein Darlehen finanziert wird. Er berechnet sich aus Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Je niedriger der Wert, desto geringer das Risiko für die Bank und desto günstiger in der Regel der Zinssatz.
Wie berechne ich den Beleihungsauslauf?
In drei Schritten: Erstens die Darlehenssumme = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital. Zweitens den Beleihungswert = Kaufpreis × (1 − Sicherheitsabschlag). Drittens den Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Beispiel: 320.000 € Darlehen bei 400.000 € Bezugswert ergeben 80 %.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie für die Immobilie zahlen. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank als dauerhaft erzielbar ansetzt. Sie zieht dafür laut Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % ab – banküblich 10 bis 20 %. Der Beleihungswert ist deshalb fast immer niedriger als der Kaufpreis.
Welcher Beleihungsauslauf ist gut?
Bis 60 % gilt das Darlehen als „Realkredit“ mit der Bestkondition. Bis 80 % zahlen Sie meist nur einen leichten Zinsaufschlag – das ist der solide Standardbereich. Über 80 % wird es spürbar teurer, ab 90 bis 100 % spricht man von einer Vollfinanzierung mit dem höchsten Zinssatz. Wer kann, sollte unter 80 % bleiben.
Wie senke ich meinen Beleihungsauslauf?
Der wirksamste Hebel ist mehr Eigenkapital, denn jeder eingebrachte Euro senkt die Darlehenssumme. Hilfreich ist außerdem, die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen statt mitzufinanzieren. Auch eine Wertsteigerung der Immobilie und laufende Tilgung senken den Beleihungsauslauf über die Zeit – das nützt vor allem bei der Anschlussfinanzierung.
Kann der Beleihungsauslauf über 100 % liegen?
Ja. Werden neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert, übersteigt die Darlehenssumme den Wert der Immobilie – man spricht dann von einer 110-%-Finanzierung. Das gelingt nur bei sehr guter Bonität und zum höchsten Zinssatz, weil das Risiko für die Bank am größten ist.