Erbbaurecht-Rechner

Das Gesetz schreibt keine Höhe vor; der Erbbauzins ist frei verhandelbar (§ 9 ErbbauRG) und wird als Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr vereinbart. Kirchliche Stiftungen und Kommunen, die den Großteil der Erbbaurechte vergeben, verlangen für Wohnzwecke meist zwischen 2 und 5 Prozent, in Neuverträgen oft 3 bis 4 Prozent; einige Städte fördern Familien mit reduzierten Sätzen. Bei einem Bodenwert von 250.000 € bedeutet ein Erbbauzins von 3 Prozent 7.500 € im Jahr oder 625 € im Monat. Entscheidend für den Vergleich mit dem Kauf ist, ob dieser Satz unter dem Sollzins liegt, den Sie für ein Grundstücksdarlehen zahlen würden.

Nur, wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält, was heute Standard ist. Für Wohngebäude begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung: Sie darf nicht unbillig sein und regelmäßig nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgehen, also im Kern die Entwicklung der Lebenshaltungskosten und Einkommen. Eine Anpassung allein an gestiegene Bodenwerte ist bei Wohnnutzung unzulässig. Erhöhungen sind frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung möglich. Die meisten Verträge koppeln den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex.

Ja. Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Bemessungsgrundlage ist nicht der Bodenwert, sondern der kapitalisierte Erbbauzins: der Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz, der von der Laufzeit abhängt (30 Jahre: 14,933; 50 Jahre: 17,397; 99 Jahre: 18,589; über 101 Jahre: 18,6). Bei 7.500 € Erbbauzins und 99 Jahren Laufzeit ergibt das einen Kapitalwert von 139.418 €, in Berlin also 8.365 € Grunderwerbsteuer, gegenüber 15.000 € beim Kauf des Grundstücks für 250.000 €. Beim Kauf des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück kommt die Steuer auf den Gebäudepreis hinzu.

Das Erbbaurecht erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit, das Gebäude geht auf den Grundstückseigentümer über. Dafür schuldet er nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung, deren Höhe im Vertrag geregelt sein kann. Dient das Erbbaurecht dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts des Gebäudes betragen; in anderen Fällen sind auch niedrigere Vereinbarungen zulässig. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht für die restliche Standdauer des Gebäudes verlängert. In der Praxis werden auslaufende Erbbaurechte meist verlängert oder das Grundstück wird dem Erbbauberechtigten zum Kauf angeboten.

Als Faustregel dann, wenn der Erbbauzins deutlich unter dem Finanzierungszins liegt und die Bodenwerte in der Lage nicht stark steigen. Beim Kauf zahlen Sie auf das gebundene Kapital (Kaufpreis plus Nebenkosten) jedes Jahr den Sollzins, bekommen dafür aber die Wertsteigerung des Bodens und am Ende ein schuldenfreies Grundstück. Im Beispiel des Rechners (250.000 € Bodenwert, 3 Prozent Erbbauzins mit 2 Prozent Anpassung, 3,5 Prozent Sollzins, 1,5 Prozent Bodenwertsteigerung) ist der Kauf über 30 Jahre rund 149.000 € günstiger und überholt das Erbbaurecht bereits im vierten Jahr. Mit 2 Prozent Erbbauzins und stagnierenden Bodenwerten dreht sich das Bild: Dann spart das Erbbaurecht über 30 Jahre rund 94.000 €.

Ja, das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Erbbaugrundbuch; es kann verkauft, vererbt und mit Grundschulden belastet werden. Allerdings sehen fast alle Verträge nach § 5 ErbbauRG vor, dass Verkauf und Belastung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen, die er nicht ohne ausreichenden Grund verweigern darf; sonst kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 ErbbauRG). Banken bewerten Erbbaurechte vorsichtiger als Volleigentum: Die Restlaufzeit muss die Darlehenslaufzeit deutlich übersteigen, und der Beleihungswert liegt unter dem eines gekauften Grundstücks. Bei Restlaufzeiten unter 30 bis 40 Jahren wird der Wiederverkauf schwierig, weil Käufer kaum noch eine Finanzierung erhalten.

Grundsteuerschuldner ist der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer: § 261 BewG rechnet den Grundsteuerwert von Grundstück und Erbbaurecht dem Erbbauberechtigten zu, und § 10 GrStG macht denjenigen zum Schuldner, dem der Steuergegenstand zugerechnet ist. Auch Erschließungsbeiträge, Anliegerkosten und Versicherungen werden vertraglich üblicherweise auf den Erbbauberechtigten übertragen (§ 2 Nr. 3 ErbbauRG). Wirtschaftlich stehen Sie damit wie ein Eigentümer da, nur ohne Bodenwertzuwachs. Der Rechner lässt diese Posten außen vor, weil sie in beiden Varianten in ähnlicher Höhe anfallen.

Der Heimfall ist die vertraglich vereinbarte Pflicht, das Erbbaurecht vorzeitig auf den Grundstückseigentümer zurückzuübertragen, wenn bestimmte Voraussetzungen eintreten (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG), etwa Insolvenz, vertragswidrige Nutzung oder Zahlungsverzug. Beim Erbbauzins kann der Heimfall nach § 9 Abs. 4 ErbbauRG erst verlangt werden, wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist. Auch beim Heimfall ist eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu zahlen (§ 32 ErbbauRG); bei Wohnzwecken für minderbemittelte Kreise darf sie nicht ausgeschlossen werden und muss mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Erbbaurechts betragen.