Mieteinnahmen-versteuern-Rechner 2026
Steuer auf Vermietung & Verpachtung (§ 21 EStG) berechnen
Zuletzt aktualisiert am 13. Juni 2026
Grundlage: § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), § 9a EStG, § 7 Abs. 4 EStG (lineare Gebäude-AfA), § 7b EStG, Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG (BMF-Lohnsteuerhandbuch 2026)
Berücksichtigt: Jahres-Kaltmiete als Einnahmen, Werbungskosten (Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltung), Überschuss bzw. Verlust nach § 21 EStG, Steuer per Differenzmethode (zvE mit/ohne Mieteinkünfte), Grund- und Splittingtarif
Nicht berücksichtigt: Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, § 7b-Sonderabschreibung, degressive AfA-Sonderfälle, verbilligte Vermietung (50 %/66 %-Grenze, § 21 Abs. 2 EStG), Spekulationssteuer beim Verkauf (§ 23 EStG), gewerblicher Grundstückshandel sowie individuelle Frei- und Abzugsbeträge
💶 Mieteinnahmen (Jahresbetrag)
12 × Monatskaltmiete – z. B. 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr
🏠 Gebäude-Abschreibung (AfA)
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar (§ 7 Abs. 4 EStG) – nicht der Grund und Boden. Der Gebäudeanteil liegt typisch bei 70–80 % des Kaufpreises.
📉 Jährliche Gebäude-AfA: 5.000 €250.000 € × 2,0 %
📋 Weitere Werbungskosten (Jahr)
Für Vermietung & Verpachtung gibt es keinen Werbungskosten-Pauschbetrag (§ 9a EStG) – nur tatsächliche Kosten zählen.
Nur Zinsen – Tilgung ist nicht absetzbar!
Reparaturen, Instandhaltung
Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherung, nicht umlagefähige Nebenkosten
👤 Steuerliche Situation
z. B. Ihr zvE aus Lohn/Gehalt – der Mietüberschuss erhöht dieses zvE
Steuer auf Ihre Mieteinnahmen 2026
Zusätzliche Einkommensteuer durch die Vermietungseinkünfte (Differenzmethode)
📊 Berechnung im Detail
💡 Tipp: § 7b-Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
Für neu geschaffenen Mietwohnraum kann zusätzlich zur linearen AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 %/Jahr über vier Jahre nach § 7b EStG geltend gemacht werden – an strenge Voraussetzungen geknüpft:
- •Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² (Bauantrag ab 01.01.2023)
- •Baukostenobergrenze 5.200 €/m² (Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029)
- •10-Jahres-Vermietungsbindung, EU-Lage, Effizienzstandard
Dieser Rechner bildet die lineare AfA ab. Die § 7b-Förderung ist zeitlich befristet und komplex – lassen Sie sie individuell prüfen.
⚠️ Schätzung – keine Steuer-/Rechtsberatung. Diese Berechnung bildet die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und die darauf entfallende Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG) per Differenzmethode ab. Nicht berücksichtigt sind u. a. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, die § 7b-Sonderabschreibung, degressive AfA-Sonderfälle, die Aufteilung bei verbilligter Vermietung (50 %/66 %-Grenze, § 21 Abs. 2 EStG), die Spekulationssteuer bei Verkauf (§ 23 EStG) sowie individuelle Frei- und Abzugsbeträge. Maßgeblich ist allein Ihr Steuerbescheid; nutzen Sie für die Steuererklärung ELSTER oder ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.
Quellen & Rechtsgrundlagen (Stand: 2026)
Mieteinnahmen versteuern 2026: So funktioniert die Berechnung
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese unterliegen der Einkommensteuer – es gibt keine eigene „Mietsteuer". Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten. Dieser Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet.
Formel: Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen (Jahres-Kaltmiete)
− Gebäude-AfA (§ 7 EStG)
− Schuldzinsen (Finanzierung)
− Erhaltungsaufwand
− Verwaltung & Sonstiges
= Überschuss aus V+V (§ 21 EStG)
Steuer = ESt(übriges zvE + Überschuss) − ESt(übriges zvE) (Differenzmethode nach § 32a EStG 2026)
Der Mietüberschuss wird also „obendrauf" auf Ihr übriges Einkommen besteuert. Deshalb hängt die Steuerhöhe vom Gesamteinkommen ab – die Differenzmethode bildet das exakt ab, indem sie die Einkommensteuer mit und ohne Mieteinkünfte vergleicht.
Gebäude-AfA: nur das Gebäude, nicht das Grundstück
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer. Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar – der Kaufpreis muss daher in Grundstücks- und Gebäudeanteil (typisch 70–80 % Gebäude) aufgeteilt werden. Die linearen Sätze:
- 3,0 %/Jahr: Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 01.01.2023
- 2,0 %/Jahr: Bestandsgebäude (Fertigstellung 01.01.1925 bis 31.12.2022) – Standardfall
- 2,5 %/Jahr: Altbau (Fertigstellung vor dem 01.01.1925)
Kein Werbungskosten-Pauschbetrag bei V+V
Anders als beim Arbeitnehmer-Pauschbetrag (1.230 €) gibt es bei Vermietung und Verpachtung keinen Pauschbetrag (§ 9a EStG). Abziehbar sind nur die tatsächlichen Werbungskosten. Wichtig: Bei der Finanzierung sind nur die Schuldzinsen absetzbar, nicht die Tilgung – die Tilgung baut Vermögen auf und ist steuerlich irrelevant.
📊 Rechenbeispiel: Eigentumswohnung, ledig
Ein lediger Vermieter mit 50.000 € übrigem zu versteuerndem Einkommen vermietet eine Wohnung (Gebäudewert 250.000 €, Bestandsbau, AfA 2,0 %):
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Tilgung als Werbungskosten ansetzen
Bei der Finanzierung sind nur die Schuldzinsen absetzbar. Die Tilgung reduziert Ihre Schulden und baut Vermögen auf – sie ist keine Werbungskosten.
Fehler 2: Den gesamten Kaufpreis abschreiben
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Wer den vollen Kaufpreis als AfA-Basis ansetzt, schreibt zu viel ab – das Finanzamt korrigiert das. Den Bodenrichtwert finden Sie über BORIS.
Sonderfall: Verlust aus Vermietung
Übersteigen die Werbungskosten (vor allem AfA und Schuldzinsen) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Dieser wird mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet und mindert die Gesamtsteuer – der Rechner zeigt das als „Steuerersparnis durch Verlust".
Sonderfall: Verbilligte Vermietung an Angehörige
Wird unter der ortsüblichen Miete vermietet, ist Vorsicht geboten: Erst ab 66 % der ortsüblichen Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Unter 50 % wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG).
Sonderfall: Verkauf innerhalb von 10 Jahren
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) an. Diese ist von der laufenden Versteuerung der Mieteinnahmen getrennt und wird hier nicht berechnet.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich ab dem ersten Euro steuerpflichtig (§ 21 EStG) und in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben. Versteuert wird allerdings nur der Überschuss – also die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Bleibt Ihr Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 € (2026), fällt im Ergebnis keine Einkommensteuer an.
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen festen Steuersatz auf Mieteinnahmen. Der Überschuss aus Vermietung und Verpachtung erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz nach § 32a EStG belastet – 2026 also zwischen 14 % und 45 %. Maßgeblich ist Ihr Grenzsteuersatz: Liegt dieser bei 35 %, zahlen Sie auf 1.000 € Mietüberschuss rund 350 € Steuern.
Welche Kosten kann ich von den Mieteinnahmen absetzen?
Als Werbungskosten absetzbar sind unter anderem die Gebäude-AfA (Abschreibung), Schuldzinsen aus der Finanzierung, Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Instandhaltung) sowie Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und nicht umlagefähige Nebenkosten. Bei Vermietung und Verpachtung gibt es keinen Werbungskosten-Pauschbetrag (§ 9a EStG) – es zählen nur die tatsächlichen Kosten.
Was ist die Gebäude-AfA und wie hoch ist sie?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG). Die linearen Sätze betragen 3,0 % pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023, 2,0 % für Bestandsgebäude (Fertigstellung 1925 bis 2022) und 2,5 % für Altbauten vor 1925. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits absetzen?
Nein. Absetzbar sind nur die Schuldzinsen aus der Finanzierung, nicht die Tilgung. Die Tilgung reduziert Ihre Restschuld und baut Vermögen auf – sie ist deshalb keine Werbungskosten und steuerlich nicht abziehbar. Diesen Punkt verwechseln viele Vermieter.
Was passiert, wenn meine Vermietung einen Verlust macht?
Übersteigen die Werbungskosten (vor allem AfA und Schuldzinsen) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt Ihre gesamte Einkommensteuer. Der Rechner zeigt diesen Effekt als Steuerersparnis durch Verlust an.
Wie berechnet der Rechner die Steuer auf Mieteinnahmen?
Der Rechner nutzt die Differenzmethode: Er berechnet die Einkommensteuer einmal mit und einmal ohne den Mietüberschuss und bildet die Differenz. So wird der Mietüberschuss korrekt mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG) belastet. Das ist genauer als ein pauschaler Steuersatz, weil der Überschuss eine Spanne im progressiven Tarif überstreicht.
Muss ich auf Mieteinnahmen auch Umsatzsteuer zahlen?
Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Dieser Rechner bildet ausschließlich die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ab. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Sonderfälle wie die gewerbliche Vermietung sind nicht berücksichtigt – maßgeblich ist allein Ihr Steuerbescheid.
🏛️ Zuständige Behörde
Finanzamt
Mieteinnahmen geben Sie in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung an. Zuständig ist Ihr örtliches Finanzamt; die Erklärung reichen Sie online über ELSTER ein.
Abgabefrist Steuerjahr 2025: 31. Juli 2026 (mit Steuerberater: 28. Februar 2027)
ELSTER: elster.de
Finanzamtsuche: bzst.de/finanzamtsuche