Der Kaufpreis im Exposé ist nicht der Preis, den du am Ende zahlst. Bei einem Haus für 400.000 Euro kommen je nach Bundesland und Maklersituation noch einmal 40.000 bis 60.000 Euro obendrauf – für Steuer, Notar, Grundbuch und Provision. Diese Kaufnebenkosten musst du fast vollständig aus Eigenkapital stemmen, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Wer das nicht einplant, scheitert nicht am Kaufpreis, sondern an den Nebenkosten.
Hier bekommst du die drei großen Posten konkret aufgeschlüsselt, ein vollständig durchgerechnetes Beispiel und die Faustregel, mit der du deinen Eigenkapitalbedarf realistisch ansetzt. Wenn du lieber direkt rechnest: Der Kaufnebenkosten-Rechner macht die komplette Summe in wenigen Sekunden.
Die drei großen Posten der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten bestehen aus drei Blöcken, die sich in Höhe und Verhandelbarkeit deutlich unterscheiden. Den größten Brocken bestimmt dein Bundesland, den kleinsten regelt der Gesetzgeber bundesweit.
Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Der Bund gibt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zwar einen Regelsteuersatz von 3,5 Prozent vor, die Länder dürfen ihn aber seit der Föderalismusreform 2006 selbst festlegen – und fast alle haben kräftig erhöht. Stand 2026 gilt:
- 3,5 % – Bayern (einziges Land beim Regelsatz)
- 5,0 % – Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 % – Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 % – Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 % – Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Berechnungsgrundlage ist der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Bemessen wird ausschließlich der Grundstücks- und Gebäudewert – mitgekaufte bewegliche Sachen wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna kannst du im Vertrag gesondert ausweisen und so aus der Steuerbasis herausnehmen. Den exakten Betrag für dein Land rechnet dir der Grunderwerbsteuer-Rechner aus.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne notarielle Beurkundung schlicht ungültig – das schreibt § 311b BGB vor. Die Gebühren sind dabei nicht frei verhandelbar, sondern bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nach dem Kaufpreis gestaffelt. Zwei Käufer mit gleichem Kaufpreis zahlen also dasselbe, egal welchen Notar sie wählen.
Grob teilt sich der Block so auf: etwa 1,0 bis 1,5 Prozent entfallen auf den Notar (Kaufvertrag, Beurkundung, Abwicklung, Eintragung der Auflassungsvormerkung), rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung. Finanzierst du mit Kredit, kommt die Beurkundung der Grundschuld dazu – das treibt die Notarkosten zusätzlich nach oben. Eine genaue Aufstellung liefert der Notarkosten-Rechner.
Maklerprovision: seit 2020 geteilt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB): Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher muss die Provision geteilt werden. Der Verkäufer kann nicht mehr die komplette Courtage auf den Käufer abwälzen – mindestens 50 Prozent trägt die Partei, die den Makler beauftragt hat. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich gedeckelt und regional unterschiedlich; verbreitet sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite, also insgesamt 7,14 Prozent, die hälftig geteilt werden.
Wichtig: Provision fällt nur an, wenn ein Makler im Spiel ist. Beim Direktkauf vom Eigentümer sparst du diesen Posten komplett – das sind schnell 14.000 Euro und mehr. Was bei dir konkret anfällt, zeigt der Maklerkosten-Rechner.
Faustregel: 10 bis 15 Prozent on top
Als grobe Orientierung gilt: Rechne mit 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis. Die Spanne ergibt sich vor allem aus zwei Stellschrauben – dem Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes und der Frage, ob ein Makler beteiligt ist.
- Untere Kante (ca. 6 bis 8 %): Bayern, ohne Makler. Nur 3,5 % Steuer plus knapp 2 % Notar und Grundbuch.
- Obere Kante (ca. 14 bis 15 %): NRW, Brandenburg oder Saarland mit Makler. 6,5 % Steuer plus rund 2 % Notar und Grundbuch plus 3,57 % Käuferprovision.
Diese Nebenkosten sind das, was Banken als Eigenkapital sehen wollen. Eine Vollfinanzierung deckt im Optimalfall den Kaufpreis – die Nebenkosten musst du selbst mitbringen. Realistisch solltest du daher mindestens die Nebenkosten plus idealerweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ansetzen, um vernünftige Zinskonditionen zu bekommen.
Beispiel: Haus für 400.000 Euro in NRW, mit Makler
Schauen wir uns einen realistischen Fall an – ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, gekauft über einen Makler. NRW liegt mit 6,5 Prozent am oberen Ende der Grunderwerbsteuer, daher landen wir hier am oberen Rand der Faustregel.
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €
- Notar (ca. 1,5 %): rund 6.000 €
- Grundbuch (ca. 0,5 %): rund 2.000 €
- Maklerprovision Käuferanteil (3,57 % inkl. MwSt.): 400.000 € × 3,57 % = 14.280 €
Summe der Kaufnebenkosten: rund 48.280 Euro – das entspricht etwa 12,1 Prozent des Kaufpreises. Der tatsächliche Kapitalbedarf beträgt damit nicht 400.000, sondern rund 448.280 Euro. Allein die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital aufbringen.
Zum Vergleich derselbe Kauf in Bayern ohne Makler: 3,5 % Steuer (14.000 €) plus rund 8.000 € Notar und Grundbuch ergeben nur etwa 22.000 Euro Nebenkosten – rund 5,5 Prozent. Der Unterschied von über 26.000 Euro zeigt, wie stark Bundesland und Makler ins Gewicht fallen. Wie viel Finanzierung du nach Eigenkapital noch brauchst, kannst du im Baufinanzierungs-Rechner durchspielen.
Häufige Fehler beim Kalkulieren der Nebenkosten
- Nebenkosten gar nicht oder zu knapp einplanen. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat und auf eine 100-Prozent-Finanzierung hofft, steht beim Notartermin ohne die 40.000 bis 60.000 Euro Nebenkosten da. Banken erwarten diese Summe als Eigenkapital.
- Falschen Grunderwerbsteuersatz ansetzen. 3,5 statt 6,5 Prozent macht bei 400.000 Euro einen Unterschied von 12.000 Euro. Immer den Satz des Bundeslandes nehmen, in dem die Immobilie liegt – nicht deinen Wohnsitz.
- Inventar nicht aus dem Kaufpreis herausrechnen. Einbauküche, Sauna oder Gartenhaus separat im Vertrag auszuweisen senkt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer legal. Das Finanzamt akzeptiert plausible, nicht überhöhte Werte.
- Grundschuld-Notarkosten vergessen. Wer finanziert, zahlt nicht nur für den Kaufvertrag, sondern auch für die Beurkundung der Grundschuld zugunsten der Bank. Dieser Posten fehlt in vielen überschlägigen Rechnungen.
- Provision als reine Verkäufersache annehmen. Seit der Reform 2020 trägt der Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher höchstens die Hälfte. Eine alleinige Abwälzung der vollen Courtage auf den Käufer ist in diesen Fällen unzulässig.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in der Regel?
Üblich sind 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Spanne hängt vor allem vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes (3,5 bis 6,5 Prozent) und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler in Bayern liegst du eher bei 6 bis 8 Prozent, mit Makler in NRW bei rund 14 bis 15 Prozent.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Meistens nicht. Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis (oft bis zur Beleihungsgrenze), erwarten die Nebenkosten aber als Eigenkapital. Eine Mitfinanzierung der Nebenkosten ist nur mit sehr guter Bonität und Aufschlägen beim Zins möglich. Plane die Nebenkosten daher fest als Eigenkapital ein.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 (§§ 656a–656d BGB) wird die Provision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher geteilt. Die Partei, die den Makler beauftragt hat, trägt mindestens 50 Prozent. Verbreitet sind je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in NRW so viel höher als in Bayern?
Die Länder dürfen den Steuersatz seit 2006 selbst festlegen. Bayern blieb beim bundesweiten Regelsatz von 3,5 Prozent, NRW hob auf 6,5 Prozent an. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro in Bayern gegenüber 26.000 Euro in NRW – ein Unterschied von 12.000 Euro für dieselbe Immobilie.
Sind die Notarkosten verhandelbar?
Nein. Die Notar- und Grundbuchgebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich nach dem Kaufpreis festgelegt. Jeder Notar muss dieselben Gebühren berechnen – ein Preisvergleich lohnt sich hier also nicht.
Kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen?
Ja, an zwei Stellen: Beim Direktkauf ohne Makler entfällt die Provision komplett. Und mitgekaufte bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Sauna, Gartenhaus) lassen sich gesondert im Vertrag ausweisen und mindern so die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch dagegen sind gesetzlich fixiert.
Quellen
Die rechtlichen Grundlagen findest du in den einschlägigen Gesetzen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) für die Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für Notar- und Grundbuchgebühren sowie die §§ 656a–656d BGB zur Verteilung der Maklerprovision. Die aktuellen Steuersätze der Länder veröffentlichen die jeweiligen Finanzministerien; die hier genannten Werte entsprechen dem Stand 2026.
Rechne deinen Fall direkt durch: Die komplette Summe aus Steuer, Notar, Grundbuch und Makler bekommst du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner – inklusive Bundeslandauswahl und Eigenkapital-Übersicht.