Wie viel Haus kann ich mir leisten? 2026
Budgetrechner Hauskauf: max. Kaufpreis aus Einkommen & Eigenkapital
Zuletzt aktualisiert am 6. Juni 2026
Grundlage: Tragbare Rate = Nettoeinkommen × Quote (Faustregel 35 %, 30–40 %). Darlehen = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Anfangstilgung). Max. Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Kaufnebenkostenquote). Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je Bundesland (Destatis).
Standardwerte: 4.000 € Netto, 35 % Quote, 80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2,0 % Tilgung, Nordrhein-Westfalen, Makler 3,57 %. Notar + Grundbuch pauschal 2,0 %.
Nicht berücksichtigt: individuelle Bonität (SCHUFA), Beleihungsauslauf, bestehende Kredite, KfW-Förderung, Bankrichtlinien, tagesaktuelle Zinsen. Keine Finanzierungszusage oder Kreditberatung, Angaben ohne Gewähr.
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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Maximaler Kaufpreis
bei 1.400 € Monatsrate und 80.000 € Eigenkapital
Nebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises aus eigener Tasche
🧮 So wird gerechnet
Rate = Netto × Quote = 4.000 € × 35 % = 1.400 €
Darlehen = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Tilgung) = (1.400 × 12) ÷ 5,8 % = 289.655 €
max. Kaufpreis = (Darlehen + EK) ÷ (1 + Nebenkostenquote) = 369.655 € ÷ 1,1207 = 329.843 €
Hinweis: Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung auf Basis gängiger Faustregeln (Rate ≈ 30–40 % des Nettos, Nebenkostenquoten je Bundesland) und keine Finanzierungszusage oder Kreditberatung. Die tatsächliche Darlehenshöhe hängt von Bonität (SCHUFA), Beleihungsauslauf, Bankrichtlinien und dem aktuellen Zinsmarkt ab. Banken finanzieren Kaufnebenkosten meist nicht mit – Ihr Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises decken. Angaben ohne Gewähr.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Der Budgetrechner für den Hauskauf beantwortet die zentrale Frage am Anfang jeder Immobiliensuche: Welchen Kaufpreis können Sie sich realistisch leisten? Statt erst beim Wunschobjekt zu rechnen, ermitteln Sie aus Ihrem Nettoeinkommen, Ihrem Eigenkapital und den aktuellen Konditionen rückwärts den maximalen Kaufpreis, das mögliche Darlehen und die anfallenden Kaufnebenkosten.
Schritt 1: tragbare Monatsrate
Als bewährte Faustregel sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen (vorsichtig: 30 %, sportlich: 40 %). Bei 4.000 € netto sind das 1.400 € Rate. Wer seine Lebenshaltungskosten genau kennt, kann die Quote individuell anpassen – wichtig ist ein Puffer für Instandhaltung, Rücklagen und unerwartete Ausgaben.
Schritt 2: mögliches Darlehen
Aus der Rate ergibt sich über die Annuitäten-Faustformel die Darlehenshöhe:
- Darlehen = (Monatsrate × 12) ÷ (Sollzins % + Anfangstilgung %)
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden. 2 % sind heute das Minimum; je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit, aber desto höher die Rate.
Schritt 3: Kaufnebenkosten abziehen
Beim Hauskauf fallen Kaufnebenkosten an, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %) sowie ggf. Maklerprovision (oft 3,57 % inkl. MwSt.). Diese Kosten fallen auf den Kaufpreis an, nicht auf das Gesamtbudget. Deshalb wird der maximale Kaufpreis so berechnet:
- max. Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostenquote)
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Faustregel: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises abdecken. Banken vergeben zwar auch Vollfinanzierungen, verlangen dann aber höhere Zinsen. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins und desto geringer das Risiko. Wie sich Ihr Eigenkapital konkret zusammensetzt, ermitteln Sie mit dem Eigenkapital-Rechner.
🏦 Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Quelle: Finanzverwaltungen der Länder / Statistisches Bundesamt (Stand 2026).
📊 Beispielrechnungen
Beispiel 1: 4.000 € netto, 80.000 € Eigenkapital (NRW)
Beispiel 2: gleiches Einkommen, ohne Makler (Bayern)
Beispiel 3: 5.500 € netto, 150.000 € Eigenkapital (NRW)
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Kaufnebenkosten vergessen
Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notar und Makler meist nicht mit. Wer das Budget voll in den Kaufpreis steckt, hat plötzlich 10–15 % Nebenkosten ohne Deckung.
Fehler 2: Rate zu hoch ansetzen
40 % des Nettos sind das absolute Maximum. Vergessen werden oft laufende Kosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, höhere Nebenkosten als zur Miete, Versicherungen.
Fehler 3: aktuellen Zins als sicher annehmen
Der Sollzins gilt nur für die Zinsbindung. Danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu einem heute unbekannten Zins. Eine höhere Anfangstilgung senkt dieses Risiko.
Sonderfall: bestehende Kredite
Laufende Raten für Auto, Konsumkredit oder Unterhalt mindern die tragbare Rate direkt. Ziehen Sie diese von der berechneten Maximalrate ab.
Sonderfall: Förderung nutzen
KfW-Förderkredite (z. B. für Familien oder klimafreundlichen Neubau) können das Budget erhöhen. Sie sind hier nicht eingerechnet – prüfen Sie die Förderung separat.
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit meinem Gehalt leisten?
Als Faustregel sollte die Monatsrate höchstens 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Aus dieser Rate, Ihrem Eigenkapital sowie Zins und Tilgung ergibt sich der maximale Kaufpreis. Bei 4.000 € netto und 80.000 € Eigenkapital sind je nach Bundesland rund 330.000–350.000 € realistisch.
Wie viel Prozent vom Netto darf die Rate sein?
Üblich sind 30 bis 40 % des Nettohaushaltseinkommens, mit 35 % als gängigem Richtwert. Wichtig ist ein Puffer für Instandhaltung, höhere Nebenkosten als zur Miete und unerwartete Ausgaben. Bestehende Kreditraten sollten Sie von der tragbaren Rate abziehen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Hauskauf haben?
Faustregel: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises abdecken. Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Mehr Eigenkapital senkt den Zins und das Risiko, eine Vollfinanzierung ist teurer.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbucheintrag (zusammen rund 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (oft 3,57 % inkl. MwSt.). In Summe sind das je nach Land und Makler rund 9–15 % des Kaufpreises – meist aus Eigenkapital zu zahlen.
Ist das Ergebnis eine verbindliche Finanzierungszusage?
Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung auf Basis von Faustregeln. Die tatsächliche Darlehenshöhe hängt von Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf, den Bankrichtlinien und dem aktuellen Zinsmarkt ab. Für ein verbindliches Angebot ist eine individuelle Finanzierungsberatung nötig.
Wie wirkt sich die Anfangstilgung auf das Budget aus?
Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit und senkt das Zinsänderungsrisiko, erhöht aber bei gleicher Darlehenssumme die Rate. Da die Faustformel Zins und Tilgung addiert, sinkt bei höherer Tilgung das maximal mögliche Darlehen – dafür sind Sie schneller schuldenfrei.