Grundstücksteilung-Rechner 2026
Teilbarkeit, Bebaubarkeit & Kosten prüfen
Zuletzt aktualisiert am 6. Juni 2026
Grundlage: § 19 BauGB (Teilung von Grundstücken), § 19 BauNVO (Grundflächenzahl/GRZ) sowie GNotKG Tabelle B für Notar- und Grundbuchgebühren. Teilbarkeit: Teilfläche und Restgrundstück müssen jeweils die Mindestgrundstücksgröße erreichen.
Voreinstellungen: Mindestgröße 400 m² (typisch 300–500 m²), GRZ 0,3, Bodenrichtwert 300 €/m², Teilungsvermessung 1.500–3.000 € als konservative Spanne. Alle Werte sind frei anpassbar.
Nicht berücksichtigt: landes- und kommunalrechtliche Sonderregeln (Teilungsgenehmigung, Sanierungs-/Erhaltungssatzungsgebiete), Erschließungs- und Grunderwerbskosten, individuelle Vermessungshonorare. Keine Rechts- oder Vermessungsberatung, Angaben ohne Gewähr.
Open-Source-Projekt
Dieser Rechner ist Open Source. Hilf mit, ihn aktuell und korrekt zu halten.
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Teilbarkeit (Mindestgröße)
Bebaubarkeit der Teilfläche
max. zulässige Grundfläche bei GRZ 0,3
Geschätzte Gesamtkosten der Teilung
grobe Spanne, kein Festpreis
🧮 So wird gerechnet
Restgrundstück = Gesamtfläche − Teilfläche = 1.000 − 400 = 600 m²
Teilbar? Teilfläche (400 m²) und Restgrundstück (600 m²) müssen jeweils ≥ Mindestgröße (400 m²) sein → erfüllt
Bebaubarkeit = Teilfläche × GRZ = 400 × 0,3 = 120 m² max. Grundfläche
Geschäftswert = Teilfläche × Bodenrichtwert = 400 × 300 € = 120.000 €
Wichtiger Hinweis: Das Ergebnis ist eine unverbindliche Schätzung und keine Rechts-, Bau- oder Vermessungsberatung. Ob ein Grundstück geteilt werden darf, richtet sich nach Bebauungsplan und Landesrecht – in einigen Bundesländern oder Sanierungsgebieten ist eine Teilungsgenehmigung nötig (§ 19 BauGB i. V. m. Landesrecht), in anderen wurde sie abgeschafft. Verbindlich sind allein Bebauungsplan und die Auskunft von Bauamt bzw. Gemeinde. Die Teilungsvermessung darf nur eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin bzw. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde durchführen. Notar- und Grundbuchgebühren sind GNotKG-Wertgebühren – die exakten Beträge stehen erst nach der Wertfeststellung fest. Alle Kostenwerte sind Spannen, keine Festpreise. Angaben ohne Gewähr.
Grundstück teilen: Voraussetzungen, Ablauf und Kosten
Wer ein großes Grundstück besitzt, kann es häufig teilen – etwa um eine Parzelle als Bauplatz zu verkaufen, eine zweite Immobilie zu errichten oder das Erbe gerecht aufzuteilen. Eine Grundstücksteilung ist die buchmäßige und vermessungstechnische Trennung eines Flurstücks in zwei oder mehr neue Flurstücke. Der Grundstücksteilung-Rechner beantwortet die drei zentralen Fragen vor jeder Teilung: Ist das Grundstück überhaupt teilbar? Wie viel darf auf der neuen Teilfläche gebaut werden? Und mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Voraussetzung 1: Mindestgrundstücksgröße
Nach einer Teilung müssen beide entstehenden Grundstücke – die abgetrennte Teilfläche und das Restgrundstück – die im Bebauungsplan festgelegte Mindestgröße einhalten. Diese liegt je nach Kommune typischerweise zwischen 300 und 500 m². Ein 1.000-m²-Grundstück lässt sich bei 400 m² Mindestgröße also problemlos in 400 m² und 600 m² teilen, ein 700-m²-Grundstück hingegen nicht, weil das Restgrundstück mit 300 m² unter die Grenze fiele. Der Rechner prüft beide Teile automatisch.
Voraussetzung 2: Bebaubarkeit und GRZ
Wie viel Gebäude-Grundfläche auf der neuen Teilfläche zulässig ist, regelt die Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO. Sie gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf: Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass höchstens 30 % der Fläche bebaut werden dürfen – bei 400 m² also maximal 120 m² Grundfläche. Steht auf der Teilfläche bereits ein Gebäude, schmälert dessen Grundfläche das verbleibende Baurecht. Wichtig: Die zulässige Grundfläche darf nach § 19 Abs. 4 BauNVO für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen um bis zu 50 % überschritten werden – diese Kappungsgrenze berücksichtigt der Rechner bewusst nicht, um den Hauptbaukörper konservativ abzubilden.
Voraussetzung 3: Teilungsgenehmigung?
Seit der Baurechtsnovelle ist die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB bundesweit nicht mehr generell vorgeschrieben. Einzelne Bundesländer können sie aber per Landesrecht weiterhin verlangen, und in Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebieten ist häufig eine Genehmigung nötig. Ob in Ihrem Fall eine Genehmigung erforderlich ist, klärt verbindlich das zuständige Bauamt bzw. die Gemeinde – nicht dieser Rechner.
Welche Kosten entstehen?
Die mit Abstand größte Position ist die Teilungsvermessung durch eine:n öffentlich bestellte:n Vermessungsingenieur:in (ÖbVI) oder die Katasterbehörde. Ihre Gebühr richtet sich nach dem Bodenwert und liegt für ein normales Wohnbaugrundstück grob bei 1.500 bis 3.000 €. Wird die Teilfläche anschließend verkauft, kommen Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung hinzu – beide werden nach den Wertgebühren der GNotKG Tabelle B berechnet. Hinzu kommt eine kleine Pauschale für die Fortführung des Liegenschaftskatasters bzw. eine etwaige Teilungsgenehmigung. Bei einer reinen Teilung im eigenen Bestand ohne Verkauf entfallen Notar- und Grundbuchkosten weitgehend.
📐 Notar- & Grundbuchkosten nach Wert der Teilfläche
Richtwerte nach GNotKG Tabelle B – fallen nur an, wenn die Teilfläche verkauft wird (Beurkundung + Eigentumsumschreibung + Auflassungsvormerkung). Notar inkl. 19 % MwSt.
| Wert Teilfläche | Notar (brutto) | Grundbuch | + Vermessung* |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 446 € | 188 € | 1.500–3.000 € |
| 50.000 € | 589 € | 248 € | 1.500–3.000 € |
| 100.000 € | 975 € | 410 € | 1.500–3.000 € |
| 150.000 € | 1.264 € | 531 € | 1.500–3.000 € |
| 200.000 € | 1.553 € | 653 € | 1.500–3.000 € |
| 250.000 € | 1.910 € | 803 € | 1.500–3.000 € |
*Teilungsvermessung ist wert- und länderabhängig; die Spanne ist ein konservativer Richtwert. Quellen: GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 19 BauGB, § 19 BauNVO.
📊 Beispielrechnungen
Drei typische Fälle (Mindestgröße 400 m², GRZ 0,3, Bodenrichtwert 300 €/m²):
Beispiel 1: 1.000-m²-Grundstück teilen (ohne Verkauf)
Beispiel 2: Teilfläche wird verkauft (mit Beurkundung)
Beispiel 3: Teilung nicht möglich
⚠️ Typische Fehler & Sonderfälle
Fehler 1: Nur die Teilfläche prüfen
Viele schauen nur, ob das abzutrennende Stück groß genug ist. Entscheidend ist aber, dass beide Grundstücke nach der Teilung die Mindestgröße erreichen – sonst wird die Teilung versagt oder das Restgrundstück verliert seine Bebaubarkeit.
Fehler 2: GRZ ignorieren
Eine ausreichend große Teilfläche heißt nicht automatisch, dass sie sinnvoll bebaubar ist. Bei niedriger GRZ und ungünstigem Zuschnitt kann das Baurecht so klein ausfallen, dass sich kein vollwertiges Haus realisieren lässt.
Fehler 3: Erschließung vergessen
Jedes neue Grundstück braucht eine gesicherte Zuwegung und Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom). Fehlt die Erschließung, können hohe Zusatzkosten oder ein Geh- und Fahrtrecht (Grunddienstbarkeit) im Grundbuch nötig werden – im Rechner nicht enthalten.
Sonderfall: Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet
Liegt das Grundstück in einem Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebiet, ist die Teilung häufig genehmigungspflichtig. Hier sollten Sie unbedingt vor jeder Planung das Bauamt einbinden.
Sonderfall: Bestandsgebäude verschiebt Grenzen
Steht ein Gebäude nah an der geplanten neuen Grenze, müssen die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nach Landesbauordnung eingehalten werden. Das kann die Lage der Teilungsgrenze erzwingen und die nutzbare Fläche reduzieren.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Grundstücksteilung
Was kostet es, ein Grundstück zu teilen?
Die größte Position ist die Teilungsvermessung mit grob 1.500 bis 3.000 € je nach Bodenwert und Bundesland. Wird die Teilfläche verkauft, kommen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG Tabelle B hinzu – bei einem Wert von 120.000 € rund 1.071 € Notar (brutto) und 450 € Grundbuch. Plus eine kleine Pauschale für Kataster und Behörde. Ohne Verkauf liegen die Gesamtkosten daher meist bei etwa 1.750 bis 3.250 €, mit Verkauf entsprechend höher.
Wie groß muss ein Grundstück sein, um es zu teilen?
Es gibt keine bundesweit einheitliche Grenze. Maßgeblich ist die im Bebauungsplan festgelegte Mindestgrundstücksgröße, die je nach Kommune typischerweise zwischen 300 und 500 m² liegt. Wichtig: Sowohl die abgetrennte Teilfläche als auch das Restgrundstück müssen diese Mindestgröße erreichen. Ein 1.000-m²-Grundstück lässt sich bei 400 m² Mindestgröße in 400 m² und 600 m² teilen, ein 700-m²-Grundstück dagegen nicht.
Brauche ich für die Grundstücksteilung eine Genehmigung?
Nach § 19 BauGB ist die Teilungsgenehmigung bundesweit nicht mehr generell vorgeschrieben. Einzelne Bundesländer können sie per Landesrecht aber weiterhin verlangen, und in Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebieten ist meist eine Genehmigung nötig. Ob in Ihrem konkreten Fall eine Genehmigung erforderlich ist, klärt verbindlich das zuständige Bauamt bzw. die Gemeinde.
Was bedeutet GRZ bei der Bebaubarkeit?
Die Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks mit Gebäuden überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass höchstens 30 % der Fläche bebaut werden dürfen – bei 400 m² also maximal 120 m² Grundfläche. Für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen darf dieser Wert nach § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden.
Wer darf ein Grundstück vermessen und teilen?
Die Teilungsvermessung darf nur eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin bzw. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder die zuständige Katasterbehörde durchführen. Sie setzen die neuen Grenzpunkte, erstellen den Veränderungsnachweis und melden die neuen Flurstücke zur Fortführung des Liegenschaftskatasters an. Erst danach kann das Grundbuchamt die neuen Grundstücke eintragen.
Brauche ich einen Notar, um ein Grundstück zu teilen?
Für die reine Teilung im eigenen Bestand ist kein Notar nötig – die Vermessung und die Eintragung der neuen Flurstücke genügen. Ein Notar wird erst erforderlich, wenn die Teilfläche verkauft oder verschenkt wird, denn die Übertragung von Grundeigentum muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Dann fallen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG Tabelle B an.